Chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không bị phạt: các trường hợp hợp lệ
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thường tiềm ẩn nguy cơ bị phạt cọc, mất tiền thuê, hoặc chịu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, người thuê hay chủ nhà đều phải chịu trách nhiệm khi đơn phương dừng hợp đồng. Vậy các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nào là hợp lệ và không bị phạt? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên theo đúng quy định pháp luật.
Chấm dứt hợp đồng thuê là việc một hoặc cả hai bên thuê và cho thuê nhà thống nhất hoặc đơn phương dừng hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận. Khi chấm dứt hợp đồng, các quyền và nghĩa vụ còn lại sẽ được giải quyết theo quy định của hợp đồng và pháp luật.
2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà
2.1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 428: Về đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Điều 472–478: Điều chỉnh hợp đồng thuê tài sản (bao gồm thuê nhà ở).
2.2. Luật Nhà ở 2014
Điều 121: Yêu cầu hợp đồng thuê nhà lập thành văn bản và có các nội dung thỏa thuận rõ ràng.
Điều 131: Bên thuê nhà có thể chấm dứt hợp đồng nếu nhà không đảm bảo chất lượng hoặc bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ.
3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê hợp lệ mà không bị phạt
3.1. Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng
Nếu bên thuê và bên cho thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, thì việc chấm dứt là hoàn toàn hợp pháp, không bị phạt hay mất tiền cọc.
✅ Căn cứ pháp lý: Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.
3.2. Hợp đồng hết hạn
Khi thời hạn hợp đồng thuê đã kết thúc và không có thỏa thuận gia hạn, hợp đồng đương nhiên chấm dứt. Không bên nào bị coi là vi phạm.
3.3. Nhà cho thuê không bảo đảm điều kiện ở
Nếu bên cho thuê không sửa chữa, không bảo đảm điều kiện sinh hoạt cơ bản (rò rỉ nước, hư điện, hỏng kết cấu…), người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không bị mất cọc.
✅ Căn cứ: Khoản 1 Điều 131 Luật Nhà ở 2014:
“Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu nhà không bảo đảm chất lượng, an toàn.”
Người thuê hoàn toàn có thể chấm dứt hợp đồng mà không bị xử phạt.
3.5. Bên cho thuê hoặc bên thuê vi phạm điều khoản hợp đồng
Nếu một bên không thực hiện đúng điều khoản đã cam kết (ví dụ: không thanh toán tiền đúng hạn, cho thuê lại khi chưa được phép…), bên còn lại có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.
3.6. Nhà cho thuê bị thu hồi, giải tỏa, bị sự cố bất khả kháng
Khi căn nhà bị thu hồi, phá dỡ hoặc nằm trong khu vực cấm cư trú theo quy hoạch, hợp đồng thuê được chấm dứt và không bên nào bị phạt.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp 1: Người thuê được chấm dứt hợp đồng mà không mất cọc
Chị A thuê nhà nguyên căn 2 tầng tại Hà Nội. Sau 2 tháng, mái nhà bị dột nghiêm trọng, chủ nhà không sửa chữa dù đã được yêu cầu nhiều lần. Chị A gửi thông báo bằng văn bản yêu cầu chấm dứt hợp đồng do nhà không đảm bảo chất lượng. Trong trường hợp này, chị A không bị mất tiền đặt cọc và còn có thể yêu cầu hoàn trả khoản tiền thuê chưa sử dụng.
Trường hợp 2: Bên cho thuê được chấm dứt hợp đồng do người thuê vi phạm
Anh B cho một người thuê phòng trọ với điều kiện không được nuôi vật nuôi. Tuy nhiên, người thuê vẫn lén nuôi chó và gây mất vệ sinh. Sau khi lập biên bản vi phạm và gửi thông báo nhắc nhở, anh B có quyền chấm dứt hợp đồng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
Không phải mọi việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đều bị coi là vi phạm. Nếu bạn thuộc các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê hợp lệ, được pháp luật công nhận thì hoàn toàn có thể chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường hay mất tiền cọc. Hãy đọc kỹ hợp đồng, hiểu rõ quyền lợi của mình và lưu trữ đầy đủ tài liệu làm căn cứ pháp lý khi cần thiết.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
