Công chứng hợp đồng thuê nhà khi mục đích sử dụng sai quy định: nguy hiểm khôn lường
Khi thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà, nhiều người chỉ chú trọng đến giá thuê, thời hạn, quyền và nghĩa vụ mà bỏ qua yếu tố quan trọng: mục đích sử dụng tài sản thuê. Việc sử dụng nhà không đúng với mục đích ghi trong hợp đồng hoặc sai với quy định pháp luật có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, thậm chí khiến hợp đồng vô hiệu. Vậy công chứng hợp đồng thuê sai mục đích có hậu quả gì? Cách phòng tránh ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ.
Công chứng hợp đồng thuê sai mục đích là việc thực hiện công chứng cho một hợp đồng thuê nhà nhưng trong đó:
Ghi sai mục đích sử dụng thực tế (ví dụ ghi “thuê để ở” nhưng thực tế dùng để kinh doanh);
Ghi đúng nhưng thực tế sử dụng lại khác với nội dung cam kết;
Mục đích sử dụng vi phạm pháp luật hoặc trái với quy hoạch, quy định của địa phương.
Ví dụ minh họa
Anh A thuê một căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng là “để ở”, hợp đồng được công chứng đầy đủ. Tuy nhiên sau đó anh A mở tiệm nail tại đây. Do chung cư không cho phép kinh doanh, ban quản lý phản ánh lên UBND phường và yêu cầu chấm dứt hợp đồng.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến mục đích thuê
2.1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 472 khoản 1:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận về việc giao tài sản cho bên thuê để sử dụng vào mục đích nhất định.”
Điều này cho thấy: mục đích thuê là yếu tố quan trọng cấu thành hợp đồng.
2.2. Luật Nhà ở 2014
Điều 118 khoản 1:
Giao dịch về nhà ở chỉ hợp pháp khi không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
=> Nếu mục đích thuê nhà là mở sòng bạc, trồng cần sa, kinh doanh trái phép, dù công chứng hợp đồng cũng không làm cho hợp đồng đó có hiệu lực.
2.3. Luật Công chứng 2014 – Điều 44
Công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra mục đích sử dụng tài sản trong hợp đồng, từ chối công chứng nếu phát hiện mục đích trái pháp luật.
3.2. Người thuê có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu hình sự
Nếu dùng nhà thuê vào việc:
Mở cơ sở kinh doanh không phép;
Cho thuê lại sai quy định;
Sử dụng làm địa điểm vi phạm pháp luật (đánh bạc, mại dâm, sản xuất hàng cấm…)
=> Người thuê có thể bị phạt tiền từ vài triệu đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự.
3.3. Bên cho thuê cũng chịu trách nhiệm nếu đồng thuận hoặc tiếp tay
Chủ nhà biết nhưng vẫn làm ngơ, hoặc cố tình ghi sai mục đích thuê để qua mặt cơ quan công chứng cũng có thể bị xử lý.
4. Các loại mục đích sử dụng sai phổ biến
4.1. Ghi “để ở” nhưng dùng để kinh doanh
Mở quán cà phê, spa, nail, văn phòng đại diện;
Chung cư bị cấm kinh doanh, dễ bị cư dân phản ánh, chính quyền xử lý.
4.2. Ghi “kinh doanh” nhưng lại dùng để ở
Có thể ảnh hưởng đến thuế, phí, điều kiện phòng cháy chữa cháy…
4.3. Cho thuê lại sai mục đích
Người thuê nhà xong lại cho người khác thuê để mở quán bar, karaoke trái phép;
Không được sự đồng ý của chủ nhà => hợp đồng vô hiệu.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
5. Cách phòng tránh công chứng hợp đồng thuê sai mục đích
5.1. Khai đúng mục đích sử dụng thực tế
Nếu thuê để ở: ghi rõ “thuê để ở”;
Nếu thuê để kinh doanh: ghi “thuê để mở văn phòng đại diện”, hoặc “kinh doanh cà phê”.
5.2. Đối chiếu với quy hoạch, quy định địa phương
Kiểm tra xem loại hình bất động sản có được phép kinh doanh hay không;
Đặc biệt với căn hộ chung cư, nhà trong khu dân cư quy hoạch hoặc khu đô thị.
5.3. Công chứng minh bạch, trung thực
Công chứng viên sẽ từ chối nếu phát hiện hợp đồng có dấu hiệu che giấu mục đích sử dụng;
Người thuê nên trung thực để được bảo vệ pháp lý về sau.
5.4. Chủ nhà nên yêu cầu cam kết không sử dụng sai mục đích
Bổ sung điều khoản: “Bên B cam kết sử dụng tài sản đúng với mục đích thuê và chịu trách nhiệm nếu vi phạm.”
6. Ví dụ thực tế
Trường hợp 1: Mất tiền cọc vì thuê sai mục đích
Chị T thuê căn hộ chung cư ở TP.HCM, ghi rõ mục đích là “để ở”. Tuy nhiên, sau 1 tháng chị mở tiệm nối mi. Ban quản lý lập biên bản, yêu cầu ngưng hoạt động. Hợp đồng bị chủ nhà hủy ngang do vi phạm cam kết, chị T mất toàn bộ tiền cọc và bị buộc rời khỏi căn hộ.
Trường hợp 2: Công chứng viên từ chối hợp đồng vì mục đích bất hợp pháp
Anh H ký hợp đồng thuê nhà cấp 4 để mở “trung tâm dạy học”, nhưng qua xác minh, khu đất đó là đất nông nghiệp, không được chuyển đổi mục đích. Công chứng viên từ chối công chứng vì hợp đồng vi phạm quy định sử dụng đất.
Công chứng hợp đồng thuê sai mục đích có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng như hợp đồng vô hiệu, xử phạt hành chính, mất cọc, hoặc bị khởi kiện. Dù hợp đồng đã được công chứng, nhưng nếu mục đích sử dụng vi phạm pháp luật, nó vẫn không được pháp luật bảo vệ. Do đó, cả người thuê và người cho thuê cần trung thực, kiểm tra kỹ mục đích sử dụng trước khi ký và công chứng hợp đồng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
