Ngăn chặn giao dịch nhà đất tạm thời: Thủ tục và những lưu ý cần thiết
Trong quá trình giải quyết các vụ việc dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, việc ngăn chặn giao dịch nhà đất tạm thời là biện pháp phổ biến nhằm bảo vệ nguyên trạng tài sản, tránh việc tẩu tán, chuyển nhượng hoặc thế chấp trái pháp luật. Tuy nhiên, đây không phải là thủ tục hành chính đơn giản, mà là một biện pháp có tính pháp lý chặt chẽ, được quy định rõ trong pháp luật tố tụng dân sự và đất đai. Bài viết này sẽ phân tích đầy đủ các khía cạnh pháp lý xoay quanh việc ngăn chặn giao dịch tạm thời, từ cơ sở áp dụng, thủ tục thực hiện đến những lưu ý cần thiết trong quá trình triển khai.
Cơ sở pháp lý cho việc ngăn chặn giao dịch tạm thời
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Điều 114 đến Điều 131
Luật Đất đai 2013, Điều 203
Luật Đất đai 2024, Điều 224 (hiệu lực từ 01/01/2025)
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 10
Luật Công chứng 2014 sửa đổi 2024, Điều 37
Khái niệm ngăn chặn giao dịch nhà đất tạm thời
Ngăn chặn giao dịch tạm thời là biện pháp tố tụng do Tòa án áp dụng nhằm bảo đảm việc thi hành án hoặc giữ nguyên hiện trạng tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp. Đối với nhà đất, đây thường là quyết định cấm chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, tặng cho hoặc đăng ký biến động đối với thửa đất đang tranh chấp hoặc có nguy cơ bị sử dụng trái pháp luật.
Theo quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, ngăn chặn tạm thời được coi là biện pháp khẩn cấp chỉ được áp dụng khi có căn cứ rõ ràng cho thấy nếu không thực hiện sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của một trong các bên.
>>> Xem thêm: Người lần đầu mua đất nên biết: Hướng dẫnkiểm tra sổ đỏ an toàn
Thẩm quyền ra quyết định ngăn chặn giao dịch tạm thời
Chỉ Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự mới có quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch tạm thời. Quyết định này có thể được ban hành:
Theo yêu cầu của đương sự kèm đơn và chứng cứ chứng minh
Theo đề nghị của Viện kiểm sát trong một số trường hợp đặc biệt
Hoặc do Tòa án tự xem xét khi thấy cần thiết để bảo vệ tài sản tranh chấp
Sau khi ra quyết định, Tòa án gửi bản chính cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc ghi chú ngăn chặn trong hồ sơ địa chính và thông báo đến các cơ quan công chứng có liên quan.
Thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch tạm thời
Trình bày bằng văn bản (có thể trong đơn khởi kiện hoặc văn bản riêng) yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn, nêu rõ lý do, đối tượng cần ngăn chặn và biện pháp mong muốn áp dụng.
Nộp tài liệu chứng minh có căn cứ yêu cầu ngăn chặn (ví dụ: hợp đồng mua bán, giấy tờ thể hiện nguy cơ chuyển nhượng, thông báo rao bán, v.v.)
Cung cấp thông tin chi tiết về thửa đất hoặc tài sản cần ngăn chặn, bao gồm số tờ, số thửa, địa chỉ và tên chủ sở hữu.
Tạm ứng tiền bảo đảm thiệt hại (nếu có) theo yêu cầu của Tòa án để phòng trường hợp áp dụng sai dẫn đến thiệt hại cho bên bị ngăn chặn.
Sau khi đủ điều kiện, Tòa án ra quyết định ngăn chặn, gửi tới cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan có liên quan trong thời hạn 48 giờ.
>>> Xem thêm:Công chứng giấy tờ tại nhà – Giải pháp tiện lợi cho người bận rộn
Thời hạn và hiệu lực của biện pháp ngăn chặn giao dịch tạm thời
Biện pháp ngăn chặn chỉ có hiệu lực trong thời gian giải quyết vụ án hoặc đến khi có quyết định hủy bỏ từ Tòa án. Theo Điều 130 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người yêu cầu có thể đề nghị hủy bỏ khi thấy biện pháp này không còn cần thiết. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật hoặc vụ án bị đình chỉ, biện pháp ngăn chặn sẽ tự chấm dứt.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi chú trạng thái “đã xóa ngăn chặn” trong hồ sơ địa chính sau khi nhận quyết định hủy hoặc kết thúc hiệu lực từ Tòa án.
Những lưu ý quan trọng khi áp dụng ngăn chặn giao dịch tạm thời
Ngăn chặn không phải là biện pháp hành chính đơn thuần, mà là quyết định tố tụng nên phải được Tòa án chấp thuận. Không phải cứ gửi đơn yêu cầu là sẽ được áp dụng.
Nếu người yêu cầu không nộp đủ tiền bảo đảm thiệt hại (nếu được yêu cầu), Tòa án có thể từ chối áp dụng biện pháp ngăn chặn.
Người bị áp dụng biện pháp ngăn chặn có quyền khiếu nại nếu cho rằng Tòa án áp dụng sai hoặc không có căn cứ.
Không nên lạm dụng quyền yêu cầu ngăn chặn để gây sức ép thương lượng, vì hành vi này có thể bị xem là cản trở hoạt động hợp pháp và dẫn đến nghĩa vụ bồi thường.
Kết luận: Sử dụng đúng ngăn chặn giao dịch tạm thời để bảo vệ quyền lợi hợp pháp
Việc áp dụng ngăn chặn giao dịch tạm thời trong tranh chấp nhà đất là biện pháp pháp lý hợp lý và có hiệu quả bảo vệ quyền lợi chính đáng. Tuy nhiên, người yêu cầu cần hiểu rõ về thẩm quyền, trình tự thủ tục, điều kiện áp dụng và các rủi ro có thể phát sinh nếu thực hiện sai.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
