Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có vi phạm pháp luật?
Mua bán nhà đất là giao dịch dân sự phổ biến, nhưng không phải lúc nào nhà đất cũng có đầy đủ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nhiều người thắc mắc liệu mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có vi phạm pháp luật hay không, và nếu có, rủi ro là gì. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thuê đất của Nhà nước có bắt buộc thực hiện tại văn phòng công chứng?
1. Mua bán nhà đất là gì?
Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Trong trường hợp mua bán nhà đất, tài sản ở đây là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Ví dụ minh họa: Anh A bán cho chị B một căn nhà tại quận Bình Thạnh, TP. HCM với giá 3 tỷ đồng, hai bên lập hợp đồng mua bán và sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai. Đây là giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp khi có đầy đủ giấy tờ và thực hiện đúng thủ tục.
2. Quy định pháp luật về mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Căn cứ pháp lý về sổ đỏ khi mua bán
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng (mua bán) khi có đủ điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) Đất không có tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Đất vẫn còn thời hạn sử dụng
Điều này có nghĩa, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ về nguyên tắc là không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ là gì và có đảm bảo pháp lý không?
Trường hợp đặc biệt
Có một số trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nhưng vẫn có thể được pháp luật cho phép, như:
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014) Nhà, đất thuộc diện được cấp sổ đỏ nhưng chưa kịp hoàn thành thủ tục cấp giấy
Tuy nhiên, các trường hợp này phải đáp ứng điều kiện riêng và thường có rủi ro cao nếu không có sự bảo đảm pháp lý.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng dân sự muốn có hiệu lực phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, hình thức và nội dung. Nếu mua bán nhà đất không có sổ đỏ, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu vì không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định.
Không thể sang tên quyền sở hữu
Vì không có sổ đỏ, bên mua sẽ không thể đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến tình trạng “tiền mất, nhà không sang tên được”.
>>> Xem thêm: Vì sao dịch vụ công chứng lại đóng vai trò quan trọng trong giao dịch bất động sản?
Nguy cơ tranh chấp
Nếu nhà đất chưa có sổ đỏ, khả năng xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu, diện tích, ranh giới hoặc quyền sử dụng là rất cao.
Ví dụ minh họa: Anh C mua một mảnh đất từ ông D chỉ bằng giấy viết tay. Sau vài năm, mảnh đất được cấp sổ đỏ đứng tên ông D và ông này bán lại cho người khác. Anh C mất quyền sở hữu vì hợp đồng viết tay ban đầu không có giá trị pháp lý.
4. Cách xử lý khi muốn mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất muốn mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, như hợp đồng mua bán trước đây, giấy tờ kê khai đất, biên lai nộp thuế…
Yêu cầu bên bán làm thủ tục cấp sổ đỏ trước
Đây là cách an toàn nhất để đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp và có thể sang tên.
Sử dụng hợp đồng đặt cọc hoặc hứa mua bán
Trong thời gian chờ cấp sổ đỏ, hai bên có thể ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng hứa mua bán để ràng buộc trách nhiệm, kèm điều khoản phạt vi phạm nếu một bên không thực hiện.
Về nguyên tắc, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là không hợp pháp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và nên yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ trước khi ký hợp đồng mua bán. Trong trường hợp cần thiết, hãy nhờ luật sư hoặc văn phòng công chứng tư vấn để đảm bảo quyền lợi.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
