Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuVừa bán vừa thuê lại đất là hình thức giao dịch có thể xuất hiện trong thực tế kinh doanh bất động sản. Theo đó, bên đang sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua. Sau đó, bên bán tiếp tục thuê lại chính diện tích đất đã chuyển nhượng.
Mô hình này có thể giúp bên bán tiếp tục khai thác mặt bằng. Bên mua cũng có thêm nguồn thu từ hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên, giao dịch sẽ phát sinh nhiều vấn đề nếu các bên không thỏa thuận rõ ràng.
Một số hợp đồng có thể cài điều khoản gây bất lợi cho bên bán. Rủi ro thường nằm ở thời hạn thuê, tiền thuê, quyền chấm dứt hợp đồng hoặc trách nhiệm khi vi phạm.
Vì vậy, người tham gia giao dịch cần kiểm tra kỹ toàn bộ hợp đồng. Đặc biệt, không nên chỉ tập trung vào giá chuyển nhượng đất.
>>> Xem thêm: Kiểm tra thẻ công chứng viên khi ký hợp đồng mua bán đất.
1. Hiểu đúng về giao dịch vừa bán đất vừa cho thuê lại
1.1. Vừa bán đất vừa thuê lại là gì?
Đây là giao dịch có hai quan hệ pháp lý khác nhau.
Quan hệ thứ nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua theo hợp đồng.
Quan hệ thứ hai là thuê lại đất. Bên mua trở thành bên cho thuê. Bên bán trở thành bên thuê.
Hai hợp đồng này có thể được ký cùng thời điểm. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc thuê lại trong cùng một hồ sơ giao dịch.
Điều quan trọng là phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên. Không nên xem hai giao dịch là một quan hệ đơn giản.
1.2. Vì sao mô hình giao dịch này được sử dụng?
Hình thức này thường xuất hiện khi bên đang sử dụng đất muốn tiếp tục kinh doanh tại địa điểm cũ.
Sau khi chuyển nhượng, bên bán vẫn có thể duy trì hoạt động. Doanh nghiệp cũng không phải tìm địa điểm mới ngay lập tức.
Đối với bên mua, giao dịch có thể tạo ra nguồn thu từ tiền thuê. Bên mua đồng thời sở hữu quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.
Mô hình này có thể mang lại lợi ích cho cả hai bên. Tuy nhiên, lợi ích chỉ được bảo đảm khi hợp đồng được xây dựng chặt chẽ.
1.3. Vì sao người bán có thể gặp rủi ro?
Rủi ro thường xuất hiện trong hợp đồng thuê lại. Bên bán có thể tập trung vào việc nhận tiền chuyển nhượng mà bỏ qua các điều khoản thuê.
Sau khi giao dịch hoàn tất, quyền sử dụng đất đã thuộc về bên mua. Vị thế pháp lý của bên bán lúc này đã thay đổi.
Nếu hợp đồng thuê có điều khoản bất lợi, bên bán có thể gặp khó khăn khi tiếp tục sử dụng đất. Một số điều khoản còn có thể làm tăng đáng kể chi phí thuê.
Do đó, người bán cần đọc kỹ cả hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thuê lại.
2. Những điều khoản có thể trở thành “cái bẫy” bất lợi
2.1. Thời hạn thuê lại quá ngắn
Thời hạn thuê là nội dung cần được kiểm tra đầu tiên.
Một bên có thể đưa ra cam kết thuê lại trong thời gian dài khi trao đổi ban đầu. Tuy nhiên, hợp đồng chính thức lại quy định thời hạn ngắn hơn.
Điều này có thể gây bất lợi cho bên bán. Đặc biệt, trường hợp bên bán đang kinh doanh ổn định trên khu đất.
Khi hợp đồng hết hạn, bên bán có thể phải đàm phán lại. Bên mua lúc này có thể đưa ra mức giá thuê mới.
Vì vậy, thời hạn thuê cần được ghi rõ trong hợp đồng. Các bên cũng nên quy định cụ thể việc gia hạn.
2.2. Điều khoản tăng giá thuê thiếu giới hạn
Giá thuê là một nội dung quan trọng khác.
Hợp đồng có thể quy định tiền thuê được điều chỉnh định kỳ. Tuy nhiên, nếu không có giới hạn rõ ràng, chi phí thuê có thể tăng mạnh.
Bên thuê nên kiểm tra các nội dung như:
- Mức tiền thuê ban đầu.
- Thời điểm điều chỉnh giá.
- Tỷ lệ tăng mỗi lần.
- Căn cứ xác định giá thuê mới.
- Thời gian thông báo trước khi tăng giá.
Các điều khoản này cần được thể hiện cụ thể. Không nên sử dụng những quy định quá chung chung.
2.3. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
Điều khoản chấm dứt hợp đồng có thể tạo ra rủi ro lớn cho bên thuê.
Nếu bên mua có quyền chấm dứt hợp đồng quá rộng, bên bán có thể mất quyền sử dụng đất trước thời hạn dự kiến.
Do đó, cần xác định rõ các trường hợp được chấm dứt hợp đồng. Đồng thời, cần quy định thời gian thông báo trước.
Các bên cũng nên thỏa thuận trách nhiệm khi một bên chấm dứt hợp đồng trái quy định.
2.4. Phạt vi phạm và bồi thường không cân bằng
Một số hợp đồng quy định mức phạt rất cao đối với bên thuê.
Trong khi đó, trách nhiệm của bên cho thuê lại được quy định khá hạn chế. Đây là dấu hiệu mà người ký hợp đồng cần đặc biệt lưu ý.
Các bên nên kiểm tra mức phạt và nghĩa vụ bồi thường. Quy định cần được xây dựng theo hướng rõ ràng và cân bằng.
Nếu xảy ra vi phạm, căn cứ hợp đồng sẽ đóng vai trò rất quan trọng. Vì vậy, không nên bỏ qua những điều khoản tưởng như chỉ mang tính thủ tục.
>>> Xem thêm: Trước khi ký kết bất kỳ giao dịch nào, hãy dành vài phút tìm hiểu về văn phòng công chứng.
3. Cách kiểm tra và phòng tránh bẫy trong hợp đồng
3.1. Kiểm tra toàn bộ hồ sơ trước khi ký
Người mua và người bán đều cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của đất.
Các giấy tờ cần được đối chiếu gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tin của bên chuyển nhượng.
- Thông tin của bên nhận chuyển nhượng.
- Tình trạng pháp lý của thửa đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Hợp đồng thuê lại.
Thông tin giữa các giấy tờ cần thống nhất. Nếu có điểm bất thường, các bên nên làm rõ trước khi ký.
3.2. Đọc kỹ hai hợp đồng thay vì chỉ xem giá bán
Trong giao dịch này, giá chuyển nhượng không phải yếu tố duy nhất cần quan tâm.
Người bán cần xem kỹ hợp đồng thuê lại. Đặc biệt là các điều khoản về thời hạn và tiền thuê.
Người mua cũng cần kiểm tra nghĩa vụ của mình sau khi nhận chuyển nhượng. Điều này giúp tránh tranh chấp trong quá trình cho thuê lại.
Nếu hai hợp đồng có liên quan với nhau, nội dung liên kết cũng cần được thể hiện rõ.
3.3. Làm rõ quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng
Sau khi chuyển nhượng, bên mua trở thành người có quyền đối với đất theo quy định.
Bên bán chỉ tiếp tục sử dụng đất trên cơ sở quan hệ thuê. Vì vậy, quyền sử dụng của bên bán không còn giống thời điểm trước khi chuyển nhượng.
Đây là điểm rất quan trọng cần được nhận thức rõ.
Các bên nên ghi cụ thể phạm vi sử dụng đất. Đồng thời, cần xác định rõ mục đích thuê và quyền sử dụng các công trình trên đất nếu có.
3.4. Công chứng và kiểm tra hợp đồng trước khi giao dịch
Đối với giao dịch có giá trị lớn, các bên nên kiểm tra hợp đồng trước khi ký.
Việc rà soát giúp phát hiện những điều khoản chưa rõ ràng. Các nội dung bất lợi cũng có thể được điều chỉnh sớm.
Khi hợp đồng thuộc trường hợp phải công chứng, các bên cần thực hiện đúng quy định. Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn về trình tự cần thiết.
Đặc biệt, không nên ký văn bản khi chưa hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
4. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch bán đất và thuê lại
4.1. Không chỉ quan tâm đến số tiền nhận khi bán đất
Một khoản tiền chuyển nhượng lớn có thể tạo cảm giác giao dịch rất có lợi.
Tuy nhiên, bên bán cần tính cả chi phí thuê lại trong thời gian dài. Đây có thể là khoản chi đáng kể.
Do đó, nên tính toán tổng chi phí trước khi quyết định. Việc này giúp đánh giá chính xác hiệu quả của giao dịch.
4.2. Cần quy định rõ thời điểm bàn giao đất
Thời điểm bàn giao cần được ghi cụ thể trong hợp đồng.
Các bên cũng cần xác định thời điểm bắt đầu thuê lại. Hai mốc thời gian này cần được thống nhất.
Nếu không quy định rõ, tranh chấp có thể phát sinh sau khi hợp đồng được ký.
4.3. Làm rõ trách nhiệm sửa chữa và quản lý tài sản
Nếu trên đất có nhà ở, nhà xưởng hoặc công trình khác, hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm quản lý.
Các bên nên xác định bên nào chịu chi phí sửa chữa. Đồng thời, cần phân biệt sửa chữa thông thường và sửa chữa lớn.
Nội dung này đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp đang sử dụng nhà xưởng hoặc mặt bằng kinh doanh.
4.4. Nên yêu cầu tư vấn khi hợp đồng có nhiều điều khoản phức tạp
Giao dịch vừa bán vừa thuê lại thường có nhiều nội dung cần xem xét.
Nếu hợp đồng có giá trị lớn, các bên nên nhờ người có chuyên môn kiểm tra. Việc này giúp phát hiện sớm các điều khoản bất lợi.
Đặc biệt, người bán cần chú ý đến quyền chấm dứt hợp đồng và cơ chế điều chỉnh giá thuê.
Một hợp đồng rõ ràng sẽ giúp các bên giảm nguy cơ tranh chấp. Đồng thời, quyền lợi của mỗi bên cũng được bảo vệ tốt hơn.
>>> Xem thêm: Mọi giao dịch nhà đất an toàn đều đi qua bước công chứng mua bán nhà đất
Kết luận
Vừa bán vừa thuê lại đất có thể mang lại lợi ích cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, mô hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu hợp đồng chứa điều khoản bất lợi.
Người bán cần kiểm tra kỹ thời hạn thuê, giá thuê và quyền chấm dứt hợp đồng. Các nội dung về phạt vi phạm, bồi thường và trách nhiệm sửa chữa cũng không nên bỏ qua.
Trước khi ký, các bên nên rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý. Với giao dịch có giá trị lớn, việc tham vấn chuyên gia hoặc công chứng viên là lựa chọn cần thiết.
Nếu cần hỗ trợ kiểm tra, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê lại, quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979. Đội ngũ chuyên viên sẽ hỗ trợ kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục phù hợp.
>>> Xem thêm: Khả năng xử lý dịch thuật đa ngôn ngữ là lợi thế lớn hiện nay
>>> Xem thêm: Một bản dịch chính xác thôi chưa đủ, nhiều trường hợp còn cần công chứng dịch thuật
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com