Bên nào chịu thiệt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất?
Hợp đồng đặt cọc nhà đất là công cụ pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất, dẫn đến tranh chấp kéo dài, gây thiệt hại về tài chính cho các bên.
Vậy khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất, bên nào sẽ là người chịu thiệt? Mất cọc hay phải bồi thường gấp đôi? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Một phòng công chứng chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo hồ sơ được hoàn thiện đúng chuẩn ngay trong buổi làm việc.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất
Việc xác định trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất được căn cứ vào:
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 – Quy định về đặt cọc;
Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 – Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ;
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 – Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự;
Luật Công chứng 2014 (đối với hợp đồng đặt cọc đã công chứng).
2. Bên đặt cọc chịu thiệt thế nào khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất?
2.1. Mất toàn bộ tiền đặt cọc theo quy định pháp luật
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”
👉 Do đó, khi bên mua (bên đặt cọc) vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất:
Sẽ bị mất toàn bộ tiền đặt cọc;
Không được hoàn trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2.2. Trường hợp không áp dụng mất cọc
Bên đặt cọc không bị mất cọc nếu:
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu;
Việc hủy giao dịch do nguyên nhân khách quan;
Bên bán cũng có lỗi dẫn đến giao dịch không thực hiện được.
3. Bên nhận cọc chịu thiệt thế nào khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất?
3.1. Phải hoàn trả và bồi thường tiền cọc
Cũng theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.”
👉 Khi bên bán (bên nhận cọc) vi phạm HĐĐC nhà đất:
Phải trả lại tiền đặt cọc;
Đồng thời bồi thường thêm một khoản tương đương tiền đặt cọc (phạt cọc), nếu không có thỏa thuận khác.
Ngoài phạt cọc, theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, nếu gây thiệt hại thực tế:
Bên vi phạm còn có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh;
Áp dụng khi có đủ căn cứ chứng minh thiệt hại.
4. Các trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất nhưng không bên nào chịu phạt cọc
4.1. Hợp đồng đặt cọc bị Tòa án tuyên vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng vô hiệu:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Không áp dụng phạt cọc.
4.2. Giao dịch không thực hiện được do nguyên nhân khách quan
Ví dụ:
Nhà đất không đủ điều kiện pháp lý;
Bị kê biên, tranh chấp;
Thay đổi chính sách pháp luật.
👉 Trong trường hợp này, vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất không làm phát sinh trách nhiệm phạt cọc cho bên nào.
>>> Xem thêm: Tư vấn chuyên sâu về hồ sơ, chi phí và thời gian Công chứng thừa kế.
5. Ví dụ minh họa thực tế về vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất
Ví dụ thực tế: Ông A đặt cọc 500 triệu đồng mua nhà đất của bà B, hai bên ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Sau đó, ông A đổi ý không mua nữa vì không vay được ngân hàng.
Khi tranh chấp:
Tòa án xác định ông A là bên vi phạm;
Áp dụng Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015;
Bà B được quyền giữ toàn bộ 500 triệu đồng tiền đặt cọc.
👉 Đây là ví dụ điển hình về bên đặt cọc chịu thiệt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất.
6. Kết luận
Khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất, bên vi phạm sẽ phải chịu hậu quả pháp lý tương ứng:
Bên đặt cọc vi phạm → mất cọc;
Bên nhận cọc vi phạm → trả cọc và bồi thường tương đương;
Trường hợp hợp đồng vô hiệu hoặc có nguyên nhân khách quan → hoàn trả tiền cọc, không phạt.
Do đó, để hạn chế rủi ro và tránh thiệt hại:
Cần soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ;
Thỏa thuận rõ ràng về phạt cọc;
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi các bên.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
