Các quy định về diện tích và kích thước thửa đất sau khi tách
Việc tách thửa đất là một giao dịch phổ biến nhưng cũng đầy phức tạp, đặc biệt khi liên quan đến các quy định về diện tích thửa đất sau khi tách và kích thước của từng phần. Nắm rõ các quy định này không chỉ giúp người dân thực hiện thủ tục đúng pháp luật mà còn tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các căn cứ pháp lý, những yếu tố ảnh hưởng đến diện tích và kích thước thửa đất được tách, cùng với ví dụ minh họa cụ thể.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh diện tích và kích thước thửa đất sau khi tách
Các quy định về diện tích thửa đất sau khi tách không được nêu cụ thể trong một điều khoản duy nhất của Luật Đất đai, mà được quy định và hướng dẫn chi tiết bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau, cụ thể:
Luật Đất đai 2013: Điều 143, Điều 144 quy định về đất ở tại nông thôn và đô thị, gián tiếp liên quan đến việc quản lý diện tích đất. Quan trọng hơn, Điều 29 của Luật này cho phép Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hướng dẫn việc tách thửa, hợp thửa và đặc biệt, trao quyền cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định chi tiết điều kiện tách thửa tại địa phương.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, trong đó Điều 29 quy định cụ thể về việc tách thửa, hợp thửa đất.
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ TN&MT: Hướng dẫn một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó có quy định liên quan đến việc xác định diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Các Quyết định của UBND cấp tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất và trực tiếp quy định về diện tích thửa đất sau khi tách (diện tích tối thiểu) và kích thước (chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất) tại từng địa phương. Mỗi tỉnh, thành phố sẽ có quy định riêng phù hợp với điều kiện quy hoạch, phát triển kinh tế – xã hội của mình.
Như vậy, để biết chính xác diện tích thửa đất sau khi tách và kích thước tối thiểu được phép, người dân cần tra cứu quy định cụ thể của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến diện tích và kích thước thửa đất sau khi tách
Việc xác định diện tích thửa đất sau khi tách và kích thước các cạnh không phải là ngẫu nhiên mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
2.1. Mục đích sử dụng diện tích thửa đất sau tách
Mục đích sử dụng đất là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định đến điều kiện tách thửa:
Đất ở đô thị: Thường có diện tích tối thiểu nhỏ hơn so với đất ở nông thôn, nhưng lại có yêu cầu cao hơn về hạ tầng và mật độ xây dựng. Ví dụ, một số đô thị quy định diện tích tối thiểu là 30m² hoặc 45m² cho một lô đất ở sau khi tách, cùng với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tối thiểu.
Đất ở nông thôn: Diện tích tối thiểu thường lớn hơn đất ở đô thị, có thể là 60m², 80m² hoặc 100m² tùy theo khu vực và quy hoạch.
Đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp thường rất lớn, nhằm tránh tình trạng manh mún, khó quản lý và canh tác hiệu quả. Quy định này cũng khác nhau tùy từng địa phương.
Vị trí thửa đất thuộc khu vực nào (đô thị, nông thôn, khu vực có quy hoạch chi tiết hay không) cũng ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện tách thửa. Ví dụ:
Khu vực trung tâm, đông dân cư: Có thể có quy định diện tích tối thiểu nhỏ hơn để tận dụng quỹ đất.
Khu vực ven đô, ngoại thành: Diện tích tối thiểu thường lớn hơn.
Khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500: Việc tách thửa phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các lô đất đã được quy hoạch trong đồ án.
2.3. Quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích thửa đất sau tách
Như đã đề cập, đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến diện tích thửa đất sau khi tách và các kích thước kèm theo. Mỗi UBND cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định quy định chi tiết về điều kiện tách thửa, bao gồm:
Diện tích tối thiểu: Diện tích nhỏ nhất mà một thửa đất mới hình thành sau khi tách phải đạt được.
Kích thước cạnh tối thiểu: Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu tối thiểu của thửa đất để đảm bảo khả năng xây dựng và sử dụng hợp lý.
Yêu cầu về lối đi: Các thửa đất mới phải có lối đi tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc có lối đi chung được xác lập rõ ràng với chiều rộng tối thiểu theo quy định.
Ví dụ, tại TP.HCM, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại các quận khác nhau là khác nhau. Hay tại Hà Nội, Quyết định 20/2017/QĐ-UBND cũng quy định cụ thể về diện tích và kích thước thửa đất sau khi tách.
4. Ví dụ minh họa thực tế diện tích thửa đất sau tách
Ông Bình sở hữu một thửa đất thổ cư 150m² tại một quận nội thành của Hà Nội. Ông muốn tách thửa này thành hai phần: một phần 70m² cho con trai và phần còn lại 80m² để mình sử dụng.
Trước khi thực hiện, ông Bình đã tra cứu Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về điều kiện tách thửa đất. Quyết định này quy định:
Đối với đất ở trong khu vực các quận nội thành, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 30m².
Thửa đất mới hình thành phải có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tối thiểu là 3m.
Thửa đất phải có lối đi trực tiếp ra đường công cộng hoặc lối đi chung có chiều rộng tối thiểu theo quy định.
Hai phần đất sau khi tách là 70m² và 80m² đều lớn hơn diện tích tối thiểu 30m².
Nếu ông Bình đảm bảo mỗi phần đất đều có mặt tiền và chiều sâu tối thiểu 3m và có lối đi hợp pháp, thì hồ sơ tách thửa của ông sẽ được chấp thuận.
Ngược lại, nếu ông Bình muốn tách thửa thành 3 phần, mỗi phần 50m², nhưng không đảm bảo được chiều rộng mặt tiền hoặc lối đi theo quy định, thì mặc dù diện tích từng phần lớn hơn 30m², hồ sơ của ông vẫn có thể bị từ chối.
Việc nắm rõ các quy định về diện tích thửa đất sau khi tách và kích thước là yếu tố then chốt để thực hiện thành công thủ tục tách thửa đất. Các quy định này phức tạp và thay đổi tùy theo địa phương, vì vậy, việc chủ động tìm hiểu các Quyết định của UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có đất là điều vô cùng cần thiết. Luôn kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, tham vấn ý kiến từ cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo giao dịch của bạn diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật và tránh được mọi rủi ro không đáng có.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
