Cách xử lý tiền đặt cọc khi giao dịch mua bán nhà đất bị hủy

Trong thực tế mua bán nhà đất, việc giao dịch bị hủy sau khi đã đặt cọc xảy ra khá phổ biến do thay đổi nhu cầu, vướng mắc pháp lý hoặc một bên không tiếp tục thực hiện thỏa thuận. Khi đó, vấn đề được quan tâm nhất là xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch như thế nào cho đúng pháp luật: bên nào được giữ cọc, bên nào phải hoàn trả, có áp dụng phạt cọc hay không?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các trường hợp xử lý tiền đặt cọc khi giao dịch mua bán nhà đất bị hủy trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Nhu cầu công chứng tăng cao – đây là địa chỉ đáng lựa chọn.

1. Căn cứ pháp lý về xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch

Việc xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch được điều chỉnh chủ yếu bởi các quy định sau:

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 – Quy định về đặt cọc;
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 – Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự;
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 – Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu;
Luật Công chứng 2014 (nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng).

2. Xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch do bên đặt cọc vi phạm

2.1. Trường hợp bên mua từ chối tiếp tục giao dịch

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”

👉 Do đó, khi giao dịch mua bán nhà đất bị hủy do lỗi của bên mua (bên đặt cọc):

Bên bán có quyền giữ toàn bộ tiền đặt cọc;
Không phải hoàn trả tiền cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

2.2. Điều kiện để được áp dụng phạt cọc

Việc xử lý tiền đặt cọc theo hướng mất cọc chỉ được áp dụng khi:

Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật;
Có thỏa thuận rõ ràng về việc đặt cọc;
Không thuộc trường hợp hợp đồng vô hiệu.

>>> Xem thêm: Vì sao hồ sơ Công chứng ủy quyền thường bị trả lại?

3. Xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch do bên nhận cọc vi phạm

3.1. Bên bán không tiếp tục chuyển nhượng nhà đất

Cũng theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

👉 Khi giao dịch bị hủy do lỗi của bên bán (bên nhận cọc):

Phải trả lại tiền đặt cọc;
Đồng thời bồi thường thêm một khoản tương đương tiền cọc (phạt cọc), nếu không có thỏa thuận khác.

Xem thêm: Các lỗi thường gặp khi nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng

3.2. Ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc công chứng

Nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng:

Giá trị chứng cứ cao theo Điều 5 Luật Công chứng 2014;
Tòa án dễ dàng áp dụng chế tài phạt cọc khi giải quyết tranh chấp.

4. Xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch do nguyên nhân khách quan

4.1. Trường hợp giao dịch không thể thực hiện vì lý do pháp lý

Ví dụ:

Nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng;
Bị kê biên, tranh chấp;
Không thể hoàn tất thủ tục do quy định pháp luật thay đổi.

Nếu các bên không có lỗi, việc xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch thường được giải quyết theo hướng:

Hoàn trả lại tiền đặt cọc;
Không áp dụng phạt cọc.

4.2. Trường hợp hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu:

Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Không áp dụng phạt cọc;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có).

>>> Xem thêm: Tiết kiệm thời gian chờ đợi với Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật mở cửa cả ngày.

5. Ví dụ minh họa thực tế về xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch

Ví dụ thực tế:
Ông A đặt cọc cho bà B số tiền 400 triệu đồng để mua nhà đất, hai bên ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Sau đó, bà B không tiếp tục bán nhà vì giá thị trường tăng.

Khi tranh chấp được đưa ra Tòa án:

Tòa án xác định bà B là bên vi phạm;
Áp dụng Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015;
Buộc bà B hoàn trả 400 triệu đồng tiền cọc và bồi thường thêm 400 triệu đồng.

👉 Đây là ví dụ điển hình về xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch do lỗi của bên nhận cọc.

6. Kết luận

Việc xử lý tiền đặt cọc khi hủy giao dịch mua bán nhà đất phụ thuộc trực tiếp vào nguyên nhân hủy giao dịch và lỗi của các bên. Pháp luật đã quy định rõ nguyên tắc xử lý, tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên cần:

Soạn thảo hợp đồng đặt cọc rõ ràng, đầy đủ;
Thỏa thuận cụ thể về phạt cọc và các trường hợp miễn phạt;
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng giá trị pháp lý.

Hiểu đúng và áp dụng đúng quy định về xử lý tiền đặt cọc sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro và tranh chấp trong giao dịch mua bán nhà đất.

Xem thêm: Công chứng giấy chứng nhận tiêm chủng năm 2025

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Những yếu tố nào quyết định uy tín của một Văn phòng công chứng gần nhất?

>>> Khắc dấu công ty: quy trình và chi phí trọn gói.

>>> Thế chấp tài sản chung hộ gia đình cần giấy tờ gì khi công chứng.

>>> Những trường hợp nào bắt buộc phải thực hiện công chứng ủy quyền để được pháp luật công nhận?

>>> Công chứng văn bản phân chia thừa kế mang lại sự minh bạch pháp lý như thế nào?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.