Hợp đồng đặt cọc nhà đất công chứng có bị tòa án tuyên vô hiệu?
Nhiều người cho rằng, chỉ cần hợp đồng đặt cọc nhà đất đã được công chứng thì chắc chắn có giá trị pháp lý và không thể bị vô hiệu. Tuy nhiên, trên thực tế xét xử, Tòa án vẫn có thể tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc, kể cả hợp đồng đã công chứng, nếu vi phạm các điều kiện luật định.
Vậy trong những trường hợp nào Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc? Công chứng có phải là “lá chắn tuyệt đối” trước rủi ro pháp lý hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể.
1. Hợp đồng đặt cọc nhà đất công chứng có chắc chắn hợp pháp không?
1.1. Công chứng không đồng nghĩa với không thể vô hiệu
Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, pháp luật không quy định hợp đồng công chứng là tuyệt đối hợp pháp trong mọi trường hợp.
👉 Công chứng không làm phát sinh hiệu lực cho một giao dịch vốn đã vi phạm điều kiện có hiệu lực theo pháp luật dân sự.
1.2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:
Chủ thể có năng lực hành vi dân sự;
Hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội;
Hình thức phù hợp quy định pháp luật.
Nếu vi phạm bất kỳ điều kiện nào, Tòa án có quyền tuyên vô hiệu HĐĐC, kể cả đã công chứng.
2. Các trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc nhà đất công chứng
2.1. Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc do vi phạm điều cấm của luật
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu khi:
“Mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật”.
Ví dụ:
Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng;
Đặt cọc mua bán đất thuộc diện không được phép giao dịch;
Đặt cọc mua bán nhà đất đang bị kê biên, phong tỏa.
👉 Trong các trường hợp này, Tòa án tuyên vô hiệu HĐĐC, dù hợp đồng đã được công chứng.
2.2. Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc do chủ thể không có quyền định đoạt
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có đủ điều kiện pháp lý.
HĐĐCNĐ có thể bị vô hiệu nếu:
Người ký hợp đồng không phải là chủ sở hữu;
Thiếu chữ ký của đồng sở hữu;
Tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ một người ký.
👉 Đây là nguyên nhân phổ biến khiến Tòa án tuyên vô hiệu HĐĐCNĐ trong thực tiễn xét xử.
2.3. Vô hiệu do một bên mất năng lực hành vi dân sự
3. Hậu quả pháp lý khi Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi HĐĐC bị tuyên vô hiệu:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Không áp dụng phạt cọc;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có).
👉 Đây là điểm khác biệt rất lớn so với hợp đồng đặt cọc hợp pháp.
4. Công chứng viên có trách nhiệm gì khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu?
Theo Điều 7 và Điều 38 Luật Công chứng 2014, công chứng viên:
Kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch;
Giải thích hậu quả pháp lý cho các bên.
Tuy nhiên, công chứng viên không thay thế trách nhiệm cung cấp thông tin trung thực của các bên. Nếu các bên:
Che giấu thông tin;
Cung cấp giấy tờ giả;
thì việc Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc vẫn có thể xảy ra.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng – giúp bạn yên tâm với mọi giấy tờ pháp lý.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ thực tế: Ông A ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất đã công chứng với bà B. Sau đó phát hiện thửa đất là tài sản chung vợ chồng, nhưng chồng bà B không ký kết và không ủy quyền.
Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xác định:
Bà B không có toàn quyền định đoạt;
Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều kiện chủ thể.
👉 Kết quả: Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc, các bên hoàn trả tiền cho nhau, không áp dụng phạt cọc.
6. Kết luận
Hợp đồng đặt cọc nhà đất đã công chứng vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Công chứng giúp giảm rủi ro, nhưng không phải là sự bảo đảm tuyệt đối cho tính hợp pháp của hợp đồng.
Vì vậy, để tránh trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc, các bên cần:
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
