Hướng dẫn thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp sổ đỏ theo quy định pháp luật mới nhất
Nhiều người cho rằng chỉ cần công chứng hợp đồng thế chấp là đủ để đảm bảo quyền lợi khi vay mượn hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, hợp đồng thế chấp sổ đỏ chỉ thực sự có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba khi được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý, quy trình và ví dụ thực tế để bạn nắm rõ nghĩa vụ đăng ký sau công chứng.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có giữ bản di chúc không? Hướng dẫn gửi giữ di chúc an toàn
1. Hợp đồng thế chấp sổ đỏ là gì?
Hợp đồng thế chấp sổ đỏ là thỏa thuận giữa bên có quyền sử dụng đất và bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng hoặc cá nhân), trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Và tại khoản 1 Điều 318: “Tài sản thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu pháp luật không cấm”.
2. Hợp đồng thế chấp sổ đỏ có cần đăng ký không?
2.1 Căn cứ pháp lý
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“Việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Ngoài ra, Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:
“Hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”
Như vậy, nếu chỉ dừng ở công chứng, hợp đồng thế chấp sổ đỏ chưa đủ điều kiện để phát sinh hiệu lực với bên thứ ba. Việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai là điều kiện bắt buộc.
2.2 Trường hợp không đăng ký có hiệu lực không?
Về mặt hình thức, nếu hợp đồng không đăng ký, các bên vẫn bị ràng buộc về nghĩa vụ dân sự với nhau.
Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp hoặc có giao dịch chồng chéo, bên nhận thế chấp có thể mất quyền ưu tiên nếu không đăng ký.
Sau khi hợp đồng đã được công chứng, bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp có thể thực hiện thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai theo trình tự:
3.1 Hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (theo mẫu số 01/ĐKTC ban hành kèm Thông tư 09/2021/TT-BTP)
Bản chính hợp đồng thế chấp đã công chứng
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
CCCD của người đi đăng ký
Giấy tờ chứng minh được ủy quyền hợp pháp (nếu đi thay)
3.2 Cơ quan giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc chi nhánh (tùy theo nơi có đất)
3.3 Thời gian thực hiện
Theo khoản 3 Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BTP: Không quá 1 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
3.4 Lệ phí đăng ký
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC: Khoảng 80.000 – 120.000 đồng/lần đăng ký (tùy địa phương)
4. Ví dụ thực tế minh họa
Anh Nam tại TP.HCM vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mở xưởng may và thế chấp sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng. Sau khi ký hợp đồng thế chấp có công chứng tại Văn phòng công chứng, anh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 7.
Sau 1 ngày làm việc, hệ thống trả kết quả cập nhật thông tin thế chấp lên sổ địa chính.
Ngân hàng xác nhận đã hoàn tất thủ tục bảo đảm và giải ngân vốn.
Nhờ đăng ký đúng quy trình, anh Nam được ưu tiên pháp lý nếu xảy ra tranh chấp với bên thứ ba.
Hợp đồng thế chấp sổ đỏ chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba khi được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Do đó, sau khi công chứng, bạn cần thực hiện ngay thủ tục đăng ký để đảm bảo quyền lợi pháp lý đầy đủ và tránh rủi ro tranh chấp. Nếu bạn cần hỗ trợ về hồ sơ, biểu mẫu hoặc tư vấn xử lý tình huống cụ thể, hãy tìm đến đơn vị hành nghề công chứng hoặc luật sư uy tín để được hướng dẫn kịp thời.
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
