Tách thửa đất bị quy hoạch treo: Hướng giải quyết như thế nào?
Trong thực tế, nhiều người dân khi muốn tách thửa đất để chuyển nhượng, cho tặng hoặc phân chia tài sản lại gặp vướng mắc vì phần đất đó nằm trong diện quy hoạch. Đặc biệt, khi rơi vào tình trạng quy hoạch treo, thủ tục tách thửa gần như bị đình trệ, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Vậy pháp luật quy định thế nào và đâu là hướng giải quyết hiệu quả?
Hiện nay, việc quản lý và sử dụng đất bị quy hoạch được điều chỉnh bởi các văn bản sau:
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025).
Bộ luật Dân sự 2015 – quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp.
Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi bổ sung năm 2018.
Các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, như Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013 (điều khoản này được kế thừa và cập nhật trong Luật Đất đai 2024):
Nếu đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất thì người dân không được thực hiện các quyền như tách thửa, chuyển nhượng.
Nếu chưa có quyết định thu hồi trong vòng 3 năm, nhưng quy hoạch treo kéo dài, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ hoặc công bố lại quy hoạch.
2. Quy hoạch treo là gì và ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất?
Quy hoạch treo là tình trạng đất đã có trong quy hoạch sử dụng đất, nhưng Nhà nước chậm triển khai dự án hoặc không có kế hoạch thực hiện trong thời gian dài.
Ảnh hưởng của quy hoạch treo:
Người dân không thể tách thửa, hợp thửa, xây dựng hoặc xin cấp phép xây dựng.
Giá trị đất bị giảm sút, khó chuyển nhượng.
Tạo nên tình trạng bất ổn pháp lý, thiệt hại quyền lợi của chủ sử dụng đất.
Ví dụ: Ông H mua một thửa đất tại quận X, TP.HCM để phân chia cho các con. Khi làm thủ tục tách thửa thì cơ quan đăng ký đất đai trả lời đất này nằm trong quy hoạch khu công viên cây xanh. Tuy nhiên, dự án đã “treo” hơn 10 năm không triển khai. Do vậy, ông H không thể tách thửa cho con, quyền lợi bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
>>> Xem thêm: Yên tâm làm thủ tục nhà đất với Dịch vụ sổ đỏ.
3. Quy định về tách thửa đối với đất bị quy hoạch treo
Theo Điều 75 Luật Đất đai 2024:
Đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì người dân vẫn được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Tuy nhiên, với trường hợp tách thửa đất, nếu thuộc diện quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì thường bị hạn chế.
Nói cách khác, nếu đất của bạn chỉ “nằm trong quy hoạch trên giấy” nhưng chưa có kế hoạch triển khai và chưa có quyết định thu hồi, vẫn có cơ hội được giải quyết yêu cầu tách thửa.
4. Hướng giải quyết khi muốn tách thửa đất bị quy hoạch treo
4.1. Kiểm tra thông tin quy hoạch
Người dân cần đến UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để xin trích lục bản đồ quy hoạch, kiểm tra xem đất có thuộc quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 hoặc kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không.
4.2. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét điều chỉnh quy hoạch
Nếu quy hoạch treo kéo dài trên 3 năm, theo khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được kế thừa trong Luật Đất đai 2024), UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh, hủy bỏ hoặc công bố lại quy hoạch. Người dân có quyền kiến nghị để được giải quyết.
4.3. Khiếu nại, khởi kiện hành chính
Trong trường hợp cơ quan chức năng chậm trễ hoặc không công bố lại quy hoạch, người dân có thể khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi.
4.4. Giải pháp tạm thời
Nếu chưa thể tách thửa, người dân có thể lựa chọn các hình thức khác như:
Lập hợp đồng phân chia quyền sử dụng đất nội bộ trong gia đình.
Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, sau đó bên nhận chuyển nhượng xin tách theo điều kiện mới.
Quy hoạch treo, đất bị quy hoạch là vấn đề nan giải, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân. Khi muốn tách thửa đất trong trường hợp này, cần nắm rõ quy định của Luật Đất đai 2024, kiểm tra thông tin quy hoạch và chủ động làm việc với cơ quan có thẩm quyền. Hướng giải quyết tốt nhất là kiến nghị điều chỉnh quy hoạch hoặc tìm giải pháp pháp lý tạm thời để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
