Trách nhiệm của bên bán và bên mua khi tách thửa đất: Cần lưu ý?
Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo thủ tục tách thửa là giao dịch phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, không ít trường hợp xảy ra tranh chấp do các bên không nắm rõ trách nhiệm của mình. Vậy trách nhiệm bên bán, bên mua đất khi tách thửa được pháp luật quy định như thế nào và cần lưu ý những gì?
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh trách nhiệm bên bán, bên mua đất trong tách thửa đất
Một số văn bản pháp luật mới nhất quy định về trách nhiệm khi mua bán đất và tách thửa:
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025).
Bộ luật Dân sự 2015 – quy định về hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP – quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Căn cứ Điều 500 và Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực hợp pháp. Từ đó, trách nhiệm của các bên khi thực hiện thủ tục tách thửa gắn liền với nghĩa vụ trong hợp đồng.
2. Trách nhiệm bên bán đất khi tách thửa đất
2.1. Cung cấp thông tin và hồ sơ hợp pháp
Bên bán có trách nhiệm:
Xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) còn hiệu lực.
Cung cấp thông tin trung thực về tình trạng pháp lý thửa đất: có tranh chấp, cầm cố, thế chấp hay thuộc diện quy hoạch hay không.
2.2. Thực hiện thủ tục tách thửa đúng quy định
Theo Điều 75 Luật Đất đai 2024, bên bán cần:
Làm đơn đề nghị tách thửa.
Phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai để đo đạc, xác định ranh giới.
Đóng các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có thỏa thuận).
2.3. Bàn giao đất đúng hiện trạng và diện tích
Bên bán phải đảm bảo diện tích đất tách thửa trùng khớp với thực tế và giấy chứng nhận. Nếu sai lệch diện tích, gây thiệt hại cho bên mua, phải chịu trách nhiệm bồi thường theo Điều 501 Bộ luật Dân sự.
Ví dụ thực tế: Ông A bán cho bà B một phần đất 200m² trong tổng diện tích 500m². Tuy nhiên, khi tách thửa, diện tích đo đạc thực tế chỉ còn 180m² do vướng quy hoạch lộ giới. Trách nhiệm giải thích và bồi thường thuộc về ông A – bên bán.
>>> Xem thêm: Tư vấn rõ ràng, minh bạch qua Dịch vụ sổ đỏ.
3. Trách nhiệm bên mua đất khi tách thửa đất
3.1. Kiểm tra pháp lý thửa đất
Bên mua có nghĩa vụ tự mình hoặc nhờ luật sư, văn phòng công chứng kiểm tra:
Đất có sổ đỏ hợp pháp.
Đất có đủ điều kiện tách thửa theo quy định UBND cấp tỉnh.
Đất có vướng tranh chấp hoặc quy hoạch treo không.
3.2. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên mua có thể phải:
Nộp lệ phí trước bạ.
Chia sẻ chi phí đo đạc, làm sổ mới.
Thanh toán đúng và đủ tiền mua đất.
3.3. Nhận bàn giao đất đúng thỏa thuận
Bên mua cần kiểm tra thực địa, mốc giới, diện tích đất sau khi tách thửa. Nếu phát hiện sai sót, có quyền yêu cầu bên bán khắc phục hoặc khởi kiện tại Tòa án theo Luật Đất đai 2024.
Ví dụ thực tế: Bà C mua 150m² đất từ ông D. Sau khi tách thửa, bà C phát hiện đất thiếu diện tích so với hợp đồng. Nếu đã thanh toán đủ tiền, bà C có quyền yêu cầu ông D trả lại phần tiền tương ứng hoặc hủy hợp đồng tại Tòa.
4. Những rủi ro thường gặp trong quá trình tách thửa đất trong mua bán đất
Đất không đủ điều kiện tách thửa theo diện tích tối thiểu.
Đất thuộc diện quy hoạch nhưng bên bán không thông báo.
Hợp đồng chuyển nhượng không công chứng, dẫn đến vô hiệu.
Hồ sơ giấy tờ thiếu hoặc không đồng bộ, làm kéo dài thời gian.
Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với thủ tục tách thửa, việc xác định rõ trách nhiệm bên bán, bên mua đất có vai trò then chốt nhằm bảo đảm quyền lợi và hạn chế tranh chấp. Người dân cần tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật liên quan, đồng thời cẩn trọng trong việc kiểm tra pháp lý, lập hợp đồng và bàn giao đất để giao dịch được an toàn, minh bạch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
