Điều cần lưu ý khi cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua trước 2008
Trong thực tế, việc đất mua trước 2008 mà không có Sổ đỏ hoặc chưa hoàn tất thủ tục sang tên là tình trạng khá phổ biến. Phương pháp giải quyết vấn đề này thay đổi tùy thuộc vào thời điểm mua bán cụ thể. Dưới đây là những thông tin quan trọng mà người dân nên nắm về việc đất mua trước 2008.
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Dựa trên điều này, những người dân sử dụng đất mua trước năm 2008 cần nắm vững một số thông tin quan trọng để bảo vệ đúng quyền và lợi ích pháp lý của họ.
a. Việc mua bán đất thông qua giấy viết tay vẫn có thể dẫn đến việc cấp Sổ đỏ.
Khi đệ đơn xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói một cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không bắt buộc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (hợp đồng bằng giấy viết tay với chữ ký của các bên vẫn được công nhận).
>>> Xem thêm: Phí công chứng tính theo biểu phí đang áp dụng hiện nay như thế nào?
b. Người mua có thể được đặt tên trên Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Quy định này đã được đề cập rõ
[…]người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
Trong quy định này, cần chú ý đến hai vấn đề quan trọng:
Vấn đề 1: Người đang sử dụng đất có quyền thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận lần đầu, trong đó Giấy chứng nhận sẽ đứng tên họ thay vì phải tìm kiếm ‘chủ đầu tiên’ để đăng ký.
Vấn đề 2: Chỉ có thể cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đáp ứng đủ điều kiện.
c. Việc chuyển nhượng đất mà không có giấy tờ
Liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ được công nhận theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nhưng chỉ áp dụng cho các giao dịch trước ngày 01/01/2008. Trong giai đoạn từ 2008 đến trước ngày 01/7/2014, chuyển nhượng đất yêu cầu có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Quá trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu phải được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Khi đất đã được cấp Sổ đỏ
a. Nếu đã được cấp Sổ đỏ thì không phải sang tên
Nếu Sổ đỏ đã được cấp, thì không cần phải thực hiện thủ tục sang tên theo quy định. Theo điều 2 của Điều 82 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, nếu bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận từ bên chuyển quyền hoặc có hợp đồng, giấy tờ liên quan theo quy định, thì:
Không cần phải thực hiện thủ tục sang tên, chỉ cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận với tên của người đang sử dụng đất là đủ.
b. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khi không thực hiện thủ tục sang tên
Theo quy định tại Điều 2 của Thông tư 14/2023/TT-BTNMT, hồ sơ nộp trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận cho việc chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 (bao gồm cả trường hợp trước năm 2008) được phân thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.
Người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng nhưng không có hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (không có hợp đồng công chứng, chứng thực, nhưng đang giữ Giấy chứng nhận của bên bán).
Người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
>>> Xem thêm: Công chứng di chúc trong những trường hợp nào? Chi phí công chứng chứng thực là bao nhiêu?
c. Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
+ Cách 1: Hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
+ Cách 2: Nếu địa phương đã thiết lập bộ phận một cửa, thì nộp tại đó. Nếu chưa có, thì nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Xử lý yêu cầu
+ Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
+ Trong trường hợp không xác định được địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo, cần đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
+ Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để thực hiện thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.
+ Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Trên đây là những quy trình và thủ tục cụ thể khi xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp không thực hiện thủ tục sang tên.
Trên đây là giải đáp về vấn đề: Điều cần lưu ý khi cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua trước 2008. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về thủ tục công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch