Hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu sau khi công chứng: Nguyên nhân và hậu quả
Nhiều người cho rằng, một khi hợp đồng thuê nhà đã được công chứng, thì đó là “tấm khiên pháp lý” bảo vệ tuyệt đối các bên tham gia. Tuy nhiên, thực tế pháp lý cho thấy không ít trường hợp hợp đồng thuê nhà vô hiệu dù đã được công chứng, gây hậu quả nghiêm trọng, đặc biệt là mất trắng tiền cọc, mất quyền sử dụng nhà hoặc thậm chí dính vào tranh chấp kéo dài.
Vậy, tại sao hợp đồng đã qua công chứng lại vẫn có thể bị tuyên vô hiệu? Những ai chịu trách nhiệm? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ nguyên nhân, căn cứ pháp luật và hậu quả của việc hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu sau khi công chứng.
Công chứng hợp đồng thuê nhà là gì và có giá trị như thế nào?
Theo “Điều 2 Luật Công chứng 2014 (sửa đổi 2024)”, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của hợp đồng, giao dịch dân sự. Hợp đồng thuê nhà được công chứng sẽ:
Có giá trị chứng cứ;
Được dùng để thực hiện các thủ tục hành chính (như đăng ký trụ sở, tạm trú, kê khai thuế…);
Có thể được thi hành thông qua thủ tục cưỡng chế thi hành hợp đồng.
Tuy nhiên, công chứng không bảo đảm tuyệt đối cho tính có hiệu lực của hợp đồng nếu nội dung, hình thức, chủ thể… vi phạm quy định của pháp luật dân sự.
Những nguyên nhân khiến hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu sau khi công chứng
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015” và thực tiễn xét xử, các nguyên nhân phổ biến khiến hợp đồng thuê nhà bị tuyên vô hiệu dù đã công chứng bao gồm:
1. Chủ thể ký hợp đồng không có năng lực pháp luật đầy đủ
Bên cho thuê là người chưa đủ 18 tuổi hoặc mất năng lực hành vi dân sự;
Người ký hợp đồng thay không có giấy ủy quyền hợp pháp;
Tài sản cho thuê là tài sản chung, nhưng không có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu (ví dụ: tài sản chung vợ chồng mà chỉ một người ký).
2. Tài sản cho thuê không hợp pháp hoặc không đủ điều kiện cho thuê
Nhà cho thuê nằm trong quy hoạch bị thu hồi, không được phép sử dụng;
Nhà đang thế chấp ngân hàng không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp;
Nhà thuộc diện không đủ điều kiện để ở theo Luật Nhà ở 2023.
>>> Xem thêm: Khi nào bạn cần đến văn phòng công chứng? Các trường hợp điển hình
3. Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật
Hợp đồng ghi mục đích cho thuê là “để ở” nhưng thực tế lại sử dụng làm xưởng sản xuất, karaoke, spa, không đúng công năng;
Cho thuê nhà để che giấu hành vi phạm pháp (trốn thuế, rửa tiền…).
4. Hình thức hợp đồng không đúng quy định
Dù đã công chứng, nhưng hợp đồng không được lập thành văn bản đầy đủ hoặc bị làm giả, tẩy xóa, không có chữ ký hợp lệ;
Thực hiện công chứng tại văn phòng không có thẩm quyền hoặc công chứng viên không đủ điều kiện.
Các loại vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà đã công chứng
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng bị vô hiệu có thể rơi vào các trường hợp sau:
1. Vô hiệu toàn bộ
Toàn bộ nội dung hợp đồng không có hiệu lực. Ví dụ: người cho thuê không phải là chủ sở hữu nhà, hoặc nhà không đủ điều kiện pháp lý.
2. Vô hiệu từng phần
Một phần nội dung hợp đồng vi phạm nhưng không ảnh hưởng đến phần còn lại. Ví dụ: thời hạn thuê sai nhưng các điều khoản khác hợp lệ.
3. Hậu quả pháp lý
Căn cứ “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”:
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (tiền thuê, tiền cọc…);
Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền;
Bên gây thiệt hại do lỗi của mình có trách nhiệm bồi thường thiệt hại;
Trong một số trường hợp, cơ quan chức năng có thể xử phạt hành chính, hoặc truy cứu trách nhiệm dân sự/hình sự nếu có yếu tố gian dối.
Ví dụ thực tế: Hợp đồng công chứng vẫn bị vô hiệu
Một doanh nghiệp thuê căn nhà 5 tầng của cá nhân X, hợp đồng có công chứng tại Văn phòng công chứng Y. Sau 3 tháng, chính quyền phát hiện căn nhà không đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ ăn uống do không đáp ứng phòng cháy chữa cháy. Cơ quan chức năng yêu cầu chấm dứt hợp đồng và thu hồi mặt bằng.
Do hợp đồng sai mục đích sử dụng, vi phạm quy định pháp luật, tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ. Doanh nghiệp mất toàn bộ chi phí sửa chữa ban đầu và chỉ được hoàn trả 50% tiền thuê đã thanh toán.
Cách hạn chế rủi ro hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu dù đã công chứng
Kiểm tra kỹ giấy tờ sở hữu và hiện trạng pháp lý của nhà trước khi ký;
Yêu cầu cung cấp ý kiến đồng thuận bằng văn bản nếu nhà thuộc sở hữu chung;
Đảm bảo công chứng tại tổ chức hành nghề hợp pháp, không dùng dịch vụ “cò công chứng”;
Ghi rõ mục đích sử dụng hợp pháp và phù hợp với quy hoạch, công năng;
Nếu thuê để kinh doanh, nên kiểm tra trước điều kiện pháp lý cho loại hình đó tại địa chỉ thuê.
Kết luận: Công chứng không phải “lá chắn vạn năng” nếu nội dung hợp đồng sai
Mặc dù công chứng hợp đồng thuê nhà là bước bảo đảm pháp lý quan trọng, nhưng không thể thay thế việc thẩm định kỹ nội dung, chủ thể và điều kiện pháp lý của tài sản thuê. Thực tế cho thấy, vẫn có những hợp đồng bị vô hiệu dù đã qua công chứng nếu vi phạm pháp luật.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
