Đặt cọc mua bán nhà đất có cần ra văn phòng công chứng không?

Trong thực tế mua bán nhà đất, nhiều bên chỉ lập giấy đặt cọc viết tay mà không ra Văn phòng công chứng vì cho rằng đặt cọc chỉ là thỏa thuận ban đầu. Khi xảy ra tranh chấp, không ít người mới đặt câu hỏi: đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng không? Việc không công chứng hợp đồng đặt cọc có làm mất giá trị pháp lý hay không?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật hiện hành để giúp bạn hiểu rõ và lựa chọn phương án phù hợp.

>>> Xem thêm: Không phải chờ đợi lâu, đến văn phòng công chứng là có kết quả ngay.

1. Bản chất pháp lý của việc đặt cọc mua bán nhà đất

1.1. Đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc:

Là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
Không làm phát sinh ngay quyền sử dụng đất;
Có thể lập bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận.

1.2. Giấy đặt cọc mua bán nhà đất có giá trị pháp lý không?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

Chủ thể có năng lực hành vi;
Hoàn toàn tự nguyện;
Nội dung, mục đích không vi phạm điều cấm;
Hình thức phù hợp quy định pháp luật.

👉 Do đó, giấy đặt cọc mua bán nhà đất không công chứng vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên.

2. Đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng không?

2.1. Pháp luật có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc không?

Theo Luật Công chứng 2014 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng.

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bắt buộc công chứng theo Điều 167 Luật Đất đai 2013), hợp đồng đặt cọc:
👉 Không bắt buộc phải ra Văn phòng công chứng.

2.2. Khi nào nên công chứng hợp đồng đặt cọc?

Mặc dù không bắt buộc, nhưng đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng trong các trường hợp:

Giá trị đặt cọc lớn;
Nhà đất có nhiều đồng sở hữu;
Tài sản chung vợ chồng;
Đất đang chờ tách thửa, hoàn thiện pháp lý;
Các bên muốn tăng tính an toàn pháp lý.

Xem thêm: Tại sao cần công chứng hợp đồng vay vốn trước khi vay vốn?

>>> Xem thêm: Đừng để thiếu kinh nghiệm khiến hồ sơ bị trả lại — hãy sử dụng Dịch vụ sang tên sổ đỏ ngay từ đầu.

3. Lợi ích của việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

3.1. Giá trị chứng cứ cao khi xảy ra tranh chấp

Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có:

Giá trị chứng cứ;
Các tình tiết trong hợp đồng không phải chứng minh lại.

Điều này giúp bên bị vi phạm dễ dàng bảo vệ quyền lợi.

3.2. Hạn chế rủi ro hợp đồng vô hiệu

Công chứng viên sẽ:

Kiểm tra năng lực hành vi của các bên;
Giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý;
Phát hiện các rủi ro tiềm ẩn trước khi ký kết.

4. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc mua bán nhà đất không công chứng

4.1. Khó chứng minh nội dung thỏa thuận

Giấy đặt cọc viết tay:

Dễ bị tẩy xóa, sửa đổi;
Khó chứng minh thời điểm, ý chí tự nguyện;
Dễ bị phủ nhận chữ ký.

4.2. Nguy cơ không áp dụng được phạt cọc

Nếu hợp đồng đặt cọc:

Không rõ ràng;
Vi phạm điều kiện có hiệu lực;

Tòa án có thể tuyên vô hiệu, khi đó không áp dụng phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Trước khi ký hợp đồng mua đất, bạn nên tìm hiểu rõ Thủ tục làm sổ đỏ.

5. Ví dụ minh họa thực tế

Ví dụ thực tế:
Ông A và bà B lập giấy đặt cọc mua bán đất viết tay, số tiền 300 triệu đồng, không công chứng. Giấy đặt cọc không ghi rõ thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và trách nhiệm khi vi phạm.

Sau đó, ông A bán đất cho người khác. Khi khởi kiện:

Tòa án xác định giấy đặt cọc không rõ nội dung, không đủ căn cứ áp dụng phạt cọc;
Bà B chỉ được nhận lại tiền cọc, không được bồi thường.

6. Kết luận

Pháp luật không bắt buộc phải ra Văn phòng công chứng khi đặt cọc mua bán nhà đất. Tuy nhiên, với các giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc công chứng hợp đồng đặt cọc là giải pháp an toàn để bảo vệ quyền lợi của các bên.

Vì vậy, câu trả lời cho vấn đề “đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng” là: không bắt buộc nhưng rất nên thực hiện trong thực tế.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Xem thêm: Lập di chúc mới thì xử lý mâu thuẫn với di chúc cũ như thế nào?

Các bài viết liên quan:

>>> Dịch vụ thành lập công ty trọn gói: Lợi ích và cách chọn.

>>> Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp tài sản.

>>> Các loại hợp đồng nào bắt buộc phải công chứng tại Công chứng gần nhất tại Hà Nội?

>>> Làm thế nào để người dân chuẩn bị đúng hồ sơ trong thủ tục công chứng ủy quyền?

>>> Công chứng chia thừa kế có giá trị pháp lý ra sao trong quá trình phân chia tài sản?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.