Trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, không ít trường hợp tài sản đang trong giai đoạn bị cơ quan nhà nước xem xét thu hồi nhưng các bên vẫn tiến hành ký kết và yêu cầu công chứng hợp đồng. Việc công chứng trong bối cảnh này đặt ra nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, từ hiệu lực của hợp đồng đến trách nhiệm của công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng. Nếu không đánh giá đúng tình trạng pháp lý của tài sản, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại nghiêm trọng cho các bên. Do đó, việc phân tích công chứng hợp đồng khi tài sản đang bị xem xét thu hồi có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý.
Khái niệm “tài sản đang bị xem xét thu hồi” và đặc điểm pháp lý
Tài sản đang bị xem xét thu hồi thường là tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, đang thuộc một trong các trường hợp:
Đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, rà soát để làm căn cứ thu hồi;
Đang giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận;
Chưa có quyết định thu hồi có hiệu lực pháp luật nhưng nguy cơ thu hồi là hiện hữu.
Ở giai đoạn này, tình trạng pháp lý của tài sản chưa ổn định, quyền định đoạt của người đang đứng tên có thể bị hạn chế trong tương lai gần.
Căn cứ pháp lý điều chỉnh công chứng hợp đồng khi tài sản bị xem xét thu hồi
Nguyên tắc về quyền định đoạt tài sản
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 (đang được áp dụng cho các quan hệ phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận và đất không thuộc trường hợp bị thu hồi.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định nguyên tắc: quyền định đoạt đất đai phải gắn với tình trạng pháp lý rõ ràng, không bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính hoặc thu hồi.
Như vậy, nếu tài sản đang trong diện bị xem xét thu hồi, khả năng đáp ứng điều kiện giao dịch là vấn đề cần được đặc biệt thận trọng.
Nghĩa vụ của công chứng viên theo Luật Công chứng
Khoản 2 Điều 7 Luật Công chứng 2024 quy định: “Công chứng viên phải từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch có nội dung vi phạm pháp luật”.
Bên cạnh đó, nguyên tắc hành nghề công chứng yêu cầu công chứng viên phải kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch, không chỉ dừng lại ở việc kiểm tra hình thức giấy tờ.
Khi có căn cứ cho thấy tài sản đang bị xem xét thu hồi, công chứng viên phải đánh giá nguy cơ giao dịch không bảo đảm điều kiện có hiệu lực.
về mặt hình thức, điều kiện giao dịch chưa bị chấm dứt tuyệt đối. Tuy nhiên, việc công chứng trong giai đoạn này tiềm ẩn rủi ro rất lớn, bởi:
Kết quả xem xét có thể dẫn đến thu hồi toàn bộ hoặc một phần tài sản;
Quyền định đoạt của bên chuyển nhượng có thể bị phủ nhận hồi tố.
Trường hợp đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi
Nếu đã có:
Thông báo thu hồi đất;
Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
thì việc tiếp tục công chứng hợp đồng liên quan đến tài sản đó có nguy cơ vi phạm điều cấm của pháp luật, dẫn đến khả năng hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
Vai trò của thời điểm công chứng trong xác định hiệu lực hợp đồng
Thời điểm công chứng là căn cứ quan trọng để xem xét:
Tại thời điểm ký và chứng nhận, tài sản đã bị xem xét thu hồi đến mức độ nào;
Công chứng viên có biết hoặc phải biết về thông tin thu hồi hay không;
Các bên có che giấu hoặc không trung thực về tình trạng pháp lý của tài sản hay không.
Nếu thời điểm công chứng diễn ra sau khi có thông báo thu hồi, rủi ro pháp lý tăng lên đáng kể đối với cả giao dịch và công chứng viên.
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng tặng cho quyền sử dụng đất khi người tặng ở nước ngoài
Hệ quả pháp lý có thể phát sinh
Đối với hợp đồng đã được công chứng
Hợp đồng có thể:
Bị tuyên vô hiệu do chủ thể không có quyền định đoạt;
Không được đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền;
Làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả, bồi thường thiệt hại giữa các bên.
Đối với công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng
Công chứng viên có thể bị xem xét:
Trách nhiệm bồi thường theo Luật Công chứng;
Trách nhiệm kỷ luật hoặc xử phạt vi phạm hành chính;
Trách nhiệm nghề nghiệp nếu không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm tra.
Vai trò của hồ sơ công chứng lưu trữ
Hồ sơ công chứng lưu trữ theo Điều 61 Luật Công chứng 2024 có ý nghĩa quan trọng trong việc:
Xác định thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm công chứng;
Ghi nhận cam kết, giải trình của các bên về nguy cơ thu hồi;
Làm căn cứ đánh giá trách nhiệm của công chứng viên khi xảy ra tranh chấp.
Ví dụ thực tiễn
Ví dụ: Ông A đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 3/2024, UBND cấp huyện ban hành thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án. Tháng 4/2024, ông A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà B và yêu cầu công chứng.
Trong trường hợp này:
Tại thời điểm công chứng, đất đã thuộc diện đang bị xem xét thu hồi;
Hợp đồng chuyển nhượng có nguy cơ cao bị tuyên vô hiệu;
Công chứng viên có thể bị xem xét trách nhiệm nếu vẫn thực hiện công chứng.
Khuyến nghị thực tiễn
Để bảo đảm an toàn pháp lý, cần lưu ý:
Kiểm tra kỹ thông tin về quy hoạch, thu hồi, thanh tra đất đai;
Tạm dừng công chứng khi có dấu hiệu rõ ràng về việc xem xét thu hồi;
Ghi nhận đầy đủ thông tin, cam kết và cảnh báo rủi ro trong hồ sơ công chứng;
Chỉ tiếp tục công chứng khi tình trạng pháp lý của tài sản đã được làm rõ.
Công chứng hợp đồng khi tài sản đang bị xem xét thu hồi là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đòi hỏi công chứng viên phải đặc biệt thận trọng. Thời điểm công chứng và mức độ rõ ràng của tình trạng pháp lý tài sản là yếu tố quyết định đến hiệu lực giao dịch và trách nhiệm pháp lý phát sinh. Việc tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc an toàn pháp lý và quản lý chặt chẽ hồ sơ công chứng là giải pháp căn bản để phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
