Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân
Trong các giao dịch về đất đai, quyền sử dụng đất luôn là loại tài sản có giá trị lớn và dễ phát sinh tranh chấp. Khi kết hôn, nếu không có sự phân định rõ ràng, quyền sử dụng đất rất dễ bị xác định là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân được xem là cơ sở pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của mỗi bên và hạn chế rủi ro khi phát sinh tranh chấp.
>>> Xem thêm: Tính bắt buộc của công chứng tại văn phòng công chứngđối với một số giao dịch nhà ở
⚖️ Căn cứ pháp lý điều chỉnh quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân
Việc xác lập và bảo vệ quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật sau:
📘 Luật Hôn nhân và gia đình 2014
Điều 28: Chế độ tài sản của vợ chồng
Điều 47: Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản
Điều 48: Nội dung thỏa thuận
Điều 49: Thỏa thuận tài sản vô hiệu
📗 Luật Đất đai 2013
Điều 98: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 188: Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất
📕 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Điều 213: Sở hữu chung theo phần
👉 Đây là nền tảng pháp lý để xác định giá trị và hiệu lực của quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân trong thực tiễn.
🏡 Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân là gì?
Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân là việc:
Nam, nữ lập thỏa thuận tài sản trước khi đăng ký kết hôn
Thống nhất xác định quyền sử dụng đất là tài sản riêng hoặc tài sản chung theo phần
Áp dụng thỏa thuận này cho đất có trước hoặc hình thành sau hôn nhân
📌 Khi có thỏa thuận hợp pháp, quyền sử dụng đất không mặc nhiên áp dụng chế độ tài sản chung theo luật định, mà được xác định theo nội dung đã cam kết.
📝 Nội dung cần có để xác lập quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân
📍 Xác định rõ nguồn gốc quyền sử dụng đất
Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Thỏa thuận cần làm rõ:
Đất có trước hay sau khi kết hôn
Được tạo lập từ tài sản riêng hay tài sản chung
Có hay không việc góp tiền, công sức của bên còn lại
📌 Nội dung này giúp tòa án và cơ quan có thẩm quyền xác định đúng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân.
>>> Xem thêm: Vai trò thực tế của dịch vụ sang tên sổ đỏ trong các giao dịch chuyển nhượng
📐 Xác định hình thức sở hữu và tỷ lệ quyền sử dụng đất
Theo Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất có thể thuộc:
Sở hữu riêng
Sở hữu chung theo phần
👉 Trong thỏa thuận, các bên nên:
Xác định rõ đất thuộc quyền sử dụng của ai
Nếu là chung, ghi cụ thể tỷ lệ (ví dụ: 70% – 30%)
Gắn tỷ lệ này với quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê
📜 Hiệu lực pháp lý của thỏa thuận tài sản trước hôn nhân đối với quyền sử dụng đất
✅ Điều kiện để thỏa thuận có hiệu lực
Theo Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, thỏa thuận tài sản trước hôn nhân:
Phải được lập bằng văn bản
Phải được công chứng hoặc chứng thực
Phải được lập trước khi đăng ký kết hôn
👉 Chỉ khi đáp ứng đủ điều kiện này, quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân mới được pháp luật công nhận.
⚠️ Trường hợp thỏa thuận không được công nhận
Thỏa thuận có thể bị tuyên vô hiệu nếu:
Không công chứng, chứng thực
Nội dung không rõ ràng, mâu thuẫn
Vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp của vợ hoặc chồng
Nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính theo Điều 49 Luật Hôn nhân và gia đình 2014
>>> Xem thêm: Vai trò của công chứng thừa kếtrong việc xác lập quyền tài sản
🧾 Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân và việc đứng tên sổ đỏ
Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể:
Đứng tên một người
Hoặc đứng tên nhiều người sử dụng đất
📌 Khi có thỏa thuận tài sản trước hôn nhân:
Sổ đỏ nên thể hiện đúng chủ thể có quyền sử dụng đất
Trường hợp sở hữu chung, cần ghi nhận đầy đủ thông tin của cả hai
Điều này giúp hạn chế tranh chấp khi:
Chuyển nhượng đất
Thế chấp ngân hàng
Giải quyết ly hôn
📚 Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ thực tế: Anh E lập thỏa thuận tài sản trước hôn nhân, công chứng hợp pháp, xác định thửa đất được cha mẹ tặng cho trước hôn nhân là tài sản riêng của anh. Sau khi kết hôn, vợ anh có đóng góp chi phí cải tạo đất nhưng không thay đổi nội dung thỏa thuận.
Khi ly hôn, tòa án căn cứ thỏa thuận để:
Công nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của anh E
Chỉ xem xét hoàn trả phần giá trị đóng góp của người vợ, không chia quyền sử dụng đất
🎯 Kết luận
👉 Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tài sản trước hôn nhân là công cụ pháp lý quan trọng giúp:
Minh bạch hóa quyền đối với đất đai
Bảo vệ tài sản có giá trị lớn
Giảm thiểu rủi ro tranh chấp khi hôn nhân chấm dứt
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
