Trong thực tế, rất nhiều nhà đất thuộc sở hữu chung của nhiều người, có thể là anh chị em trong gia đình, vợ chồng, hoặc các đồng thừa kế. Khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, câu hỏi thường gặp là nhà đồng sở hữu thì ai có quyền quyết định bán và cần sự đồng ý đến mức nào. Nếu xử lý không đúng quy định, giao dịch mua bán rất dễ bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể cách thức quyết định bán nhà đồng sở hữu theo quy định pháp luật hiện hành.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, nhà đồng sở hữu là nhà ở thuộc quyền sở hữu của từ hai người trở lên. Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản”.
Nhà đồng sở hữu có thể tồn tại dưới hai hình thức:
Sở hữu chung theo phần;
Sở hữu chung hợp nhất.
Việc xác định đúng hình thức sở hữu là cơ sở quan trọng để quyết định cách thức bán nhà.
Nguyên tắc quyết định bán nhà đồng sở hữu
Phải có sự thỏa thuận của tất cả đồng sở hữu
Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: “Việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu”.
Như vậy, đối với nhà đồng sở hữu, việc bán nhà bắt buộc phải có sự đồng ý của toàn bộ các đồng sở hữu, không phân biệt tỷ lệ sở hữu lớn hay nhỏ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Không được tự ý bán phần nhà thuộc sở hữu chung
Một đồng sở hữu không được tự ý bán toàn bộ nhà nếu không có sự đồng ý của những người còn lại. Giao dịch mua bán được xác lập trong trường hợp này có nguy cơ cao bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Thực tế xét xử cho thấy, rất nhiều hợp đồng mua bán nhà đồng sở hữu bị tuyên vô hiệu do chỉ có một hoặc một số người ký hợp đồng.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu trong nhà đồng sở hữu
Trong trường hợp sở hữu chung theo phần, pháp luật cho phép một đồng sở hữu được chuyển nhượng phần quyền sở hữu của mình, nhưng phải tuân thủ điều kiện chặt chẽ.
Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần muốn bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua”.
Điều này có nghĩa là:
Phải thông báo cho các đồng sở hữu khác;
Chỉ được bán cho người ngoài nếu các đồng sở hữu còn lại không mua trong thời hạn luật định;
Việc bán chỉ áp dụng với phần quyền sở hữu, không phải toàn bộ nhà.
Giải pháp an toàn khi quyết định bán nhà đồng sở hữu
Để hạn chế rủi ro pháp lý, các đồng sở hữu nên:
Lập văn bản thỏa thuận bán nhà có chữ ký của tất cả đồng sở hữu;
Thực hiện ủy quyền hợp pháp nếu có người không trực tiếp ký;
Hoàn tất thủ tục phân chia di sản (nếu là nhà thừa kế);
Tham vấn ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi giao dịch.
Đây là những bước quan trọng giúp việc bán nhà đồng sở hữu được thực hiện đúng pháp luật và tránh tranh chấp về sau.
Kết luận
Đối với nhà đồng sở hữu, việc quyết định bán không thể do một cá nhân tự ý thực hiện mà bắt buộc phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu, trừ trường hợp bán phần quyền sở hữu theo quy định. Việc không tuân thủ đúng nguyên tắc định đoạt tài sản chung có thể khiến giao dịch bị vô hiệu và phát sinh tranh chấp phức tạp. Do đó, khi bán nhà đồng sở hữu, cần đặc biệt cẩn trọng về mặt pháp lý để bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
