Ủy quyền trong giao dịch đất liền kề

Đất liền kề (đất ở liền kề) là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Đây là loại tài sản có giá trị cao và thường xuyên được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế trong thực tế. Việc ủy quyền trong giao dịch đất liền kề giúp các bên thực hiện các thủ tục pháp lý thuận tiện hơn, đặc biệt trong các trường hợp chủ sử dụng đất không thể trực tiếp tham gia giao dịch. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về quy định pháp lý, điều kiện, thủ tục và lưu ý quan trọng khi ủy quyền trong giao dịch đất liền kề.

>>> Xem thêm: Phí sang tên sổ đỏ hết bao nhiêu năm 2026?

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh

1.1. Luật đất đai năm 2013

Luật đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13) là văn bản pháp lý cao nhất điều chỉnh các quyền liên quan đến đất đai, trong đó có đất liền kề.

Điều 10 của Luật đất đai năm 2013 phân loại đất đai thành các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đất liền kề được xếp vào loại đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất ở theo quy định tại Điều 5 của Luật này.
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện để thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên, phong tỏa; trong thời hạn sử dụng đất.
Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn với đất. Theo đó, người sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Điều 189 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và các trường hợp khác theo quy định.

1.2. Bộ luật dân sự năm 2015

Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) quy định về hợp đồng ủy quyền tại Chương XVI.

Điều 186 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.”
Điều 187 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng ủy quyền: “Hợp đồng ủy quyền có thể được giao kết bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Hợp đồng ủy quyền bằng văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.”
Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền của người được ủy quyền. Theo đó, người được ủy quyền có quyền thực hiện công việc theo ủy quyền nhân danh người ủy quyền. Nếu người được ủy quyền không thể tự mình thực hiện công việc ủy quyền thì có thể ủy quyền lại cho người khác nếu được người ủy quyền đồng ý.
Điều 579 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về chấm dứt ủy quyền. Theo đó, ủy quyền có thể chấm dứt khi hết thời hạn ủy quyền; công việc được ủy quyền đã hoàn thành; bên ủy quyền hủy bỏ ủy quyền hoặc bên được ủy quyền từ chối thực hiện ủy quyền.

1.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Nghị định này hướng dẫn về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các quyền liên quan đến đất đai.

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về đăng ký bất động sản, xe cơ giới hướng dẫn thủ tục đăng ký biến động đất đai, bao gồm cả trường hợp ủy quyền trong giao dịch đất đai.

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/11/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

2. Khái niệm và phân loại ủy quyền trong giao dịch đất liền kề

2.1. Khái niệm đất liền kề

Đất liền kề (đất ở liền kề) là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, thuộc loại đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai. Đất liền kề bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Đất liền kề có những đặc điểm sau: được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng); có thể chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp theo quy định; là tài sản có giá trị kinh tế cao trên thị trường bất động sản.

2.2. Khái niệm ủy quyền trong giao dịch đất liền kề

Ủy quyền trong giao dịch đất liền kề là việc chủ sử dụng đất (bên ủy quyền) giao cho người khác (bên được ủy quyền) thực hiện các công việc liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất liền kề nhân danh mình.

Trong thực tế, việc ủy quyền trong giao dịch đất liền kề thường được áp dụng trong các trường hợp: chủ sử dụng đất ở xa, không thể trực tiếp tham gia giao dịch; chủ sử dụng đất già yếu, ốm đau, không thể đi lại được; chủ sử dụng đất ủy quyền cho người thân (con cái, anh chị em…) thực hiện thủ tục chuyển nhượng; chủ sử dụng đất ủy quyền cho người được chọn để thực hiện các thủ tục pháp lý.

2.3. Phân loại ủy quyền trong giao dịch đất liền kề

Ủy quyền có đại diện là hình thức bên ủy quyền chỉ định bên được ủy quyền đại diện mình thực hiện các thủ tục giao dịch, nhưng bên ủy quyền vẫn là người chịu trách nhiệm về giao dịch. Bên được ủy quyền chỉ là người thực hiện các công việc theo ủy quyền nhân danh bên ủy quyền.
Ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức bên ủy quyền cho phép bên được ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba. Trong trường hợp này, bên được ủy quyền có thể ký hợp đồng chuyển nhượng thay mặt bên ủy quyền.
Ủy quyền để tặng cho là hình thức bên ủy quyền ủy quyền cho bên được ủy quyền thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho người được tặng cho.
Ủy quyền để thừa kế là hình thức bên ủy quyền ủy quyền cho bên được ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người thừa kế.

2.4. Sự khác biệt giữa ủy quyền và chuyển nhượng trực tiếp

Tiêu chí	Ủy quyền	Chuyển nhượng trực tiếp
Chủ thể thực hiện	Bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền	Chính chủ sử dụng đất
Quyền sở hữu	Vẫn thuộc bên ủy quyền cho đến khi chuyển nhượng hoàn tất	Chuyển sang người mua
Thời điểm chuyển giao	Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên	Ngay khi ký hợp đồng
Rủi ro	Bên được ủy quyền có thể lạm dụng	Ít rủi ro hơn nếu kiểm tra kỹ
Thủ tục pháp lý	Phức tạp hơn, cần công chứng hợp đồng ủy quyền	Đơn giản hơn

>>> Xem thêm: Lợi ích của công chứng hợp đồng ủy quyền là gì?

3. Điều kiện và thủ tục ủy quyền trong giao dịch đất liền kề

3.1. Điều kiện để ủy quyền hợp pháp

Để việc ủy quyền trong giao dịch đất liền kề có hiệu lực pháp lý, cần đáp ứng các điều kiện sau:

Về phía bên ủy quyền, phải là người có đầy đủ năng lực pháp lý dân sự (từ 18 tuổi trở lên, không bị tuyên bố mất năng lực hoặc hạn chế năng lực); là chủ sử dụng đất hợp pháp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) đối với đất liền kề.
Về phía bên được ủy quyền, phải là người có năng lực pháp lý dân sự đầy đủ, có khả năng thực hiện công việc được ủy quyền. Trường hợp ủy quyền cho người chưa thành niên hoặc người bị hạn chế năng lực thì không có hiệu lực.
Về đất liền kề, đất không đang tranh chấp, không bị kê biên, phong tỏa, không thế chấp trái phép, trong thời hạn sử dụng đất.
Về hình thức ủy quyền, hợp đồng ủy quyền phải được công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại Điều 187 Bộ luật dân sự năm 2015.

3.2. Thủ tục ủy quyền

Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ: Dự thảo hợp đồng ủy quyền (nêu rõ nội dung ủy quyền, thời hạn, quyền hạn của bên được ủy quyền); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liền kề (bản gốc để đối chiếu); chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của bên ủy quyền và bên được ủy quyền; giấy tờ chứng minh mối quan hệ (nếu ủy quyền cho người thân); các giấy tờ khác theo yêu cầu của tổ chức công chứng.
Bước 2 – Công chứng hợp đồng ủy quyền: Đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng Tư pháp để thực hiện công chứng. Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, xác minh danh tính các bên. Sau khi công chứng, các bên nhận bản gốc hợp đồng ủy quyền đã công chứng.
Bước 3 – Sử dụng giấy ủy quyền: Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho, bên được ủy quyền xuất trình hợp đồng ủy quyền đã công chứng cùng các giấy tờ liên quan. Bên được ủy quyền ký thay bên ủy quyền vào hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho.

3.3. Thủ tục sang tên sau khi ủy quyền

Sau khi bên được ủy quyền hoàn tất việc chuyển nhượng hoặc tặng cho với người thứ ba, các bên thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu); hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho (đã được công chứng); hợp đồng ủy quyền (đã được công chứng); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc; chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của các bên; các giấy tờ khác theo quy định.
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.
Thời gian thực hiện: Thông thường từ 15 đến 30 ngày làm việc.

3.4. Đặc điểm ủy quyền đối với đất liền kề có nhà ở

Trong trường hợp đất liền kề có nhà ở gắn liền với đất, việc ủy quyền có những đặc điểm riêng biệt:

Khi ủy quyền chuyển nhượng đất liền kề có nhà ở, cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng). Hợp đồng ủy quyền cần ghi rõ việc ủy quyền bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Thủ tục sang tên bao gồm cả đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

4. Lưu ý quan trọng khi ủy quyền trong giao dịch đất liền kề

4.1. Rủi ro khi ủy quyền

Rủi ro từ bên được ủy quyền: Bên được ủy quyền có thể lạm dụng ủy quyền để thực hiện các giao dịch bất lợi cho bên ủy quyền, hoặc chiếm dụng tiền từ giao dịch. Bên được ủy quyền có thể ký hợp đồng với giá thấp hơn giá thị trường mà không thông báo cho bên ủy quyền.
Rủi ro từ tính pháp lý của đất: Đất liền kề đang có tranh chấp, bị thế chấp, kê biên mà bên được ủy quyền không biết hoặc cố tình giấu. Đất thuộc diện quy hoạch mà bên được ủy quyền không thông báo.
Rủi ro từ hợp đồng ủy quyền: Nội dung ủy quyền không rõ ràng, thời hạn ủy quyền không xác định, quyền hạn của bên được ủy quyền quá rộng. Trường hợp ủy quyền toàn quyền mà không có điều kiện kiểm soát.
Rủi ro từ người thứ ba: Người mua không biết hoặc không xác minh đầy đủ về việc ủy quyền, dẫn đến tranh chấp về sau.

4.2. Cách phòng tránh rủi ro

Đối với bên ủy quyền: Chỉ ủy quyền cho người mà mình tin tưởng (người thân, người quen). Hợp đồng ủy quyền phải ghi rõ nội dung ủy quyền, phạm vi quyền hạn, thời hạn ủy quyền cụ thể. Hạn chế ủy quyền toàn quyền, nên ủy quyền có điều kiện (ví dụ: phải có sự đồng ý của bên ủy quyền trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng). Yêu cầu bên được ủy quyền báo cáo tiến độ thực hiện. Giữ lại bản gốc giấy tờ đất (nếu có thể) hoặc photo có công chứng để đối chiếu. Có thể ủy quyền kèm theo điều kiện (phải có sự đồng ý của bên ủy quyền trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng). Có thể rút lại ủy quyền bất kỳ lúc nào theo Điều 579 Bộ luật dân sự năm 2015.
Đối với bên được ủy quyền: Kiểm tra kỹ tính pháp lý của đất liền kề trước khi thực hiện ủy quyền. Thực hiện đúng nội dung ủy quyền, không vượt quá quyền hạn được giao. Báo cáo trung thực cho bên ủy quyền về tiến độ và kết quả. Lưu giữ đầy đủ chứng từ, giấy tờ trong quá trình thực hiện ủy quyền.
Đối với người mua: Kiểm tra hợp đồng ủy quyền, xác minh tính hợp pháp tại tổ chức công chứng. Yêu cầu bên được ủy quyền cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh việc ủy quyền. Liên hệ trực tiếp với bên ủy quyền để xác nhận (nếu cần). Không nên thanh toán toàn bộ tiền cho bên được ủy quyền trước khi hoàn tất thủ tục sang tên.

4.3. Các trường hợp đặc biệt

Ủy quyền cho vợ hoặc chồng: Việc ủy quyền giữa vợ chồng trong giao dịch đất liền kề thuộc tài sản chung cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng theo quy định về quản lý tài sản chung. Nếu đất liền kề là tài sản chung của vợ chồng thì việc ủy quyền phải có sự đồng ý của cả hai, trừ trường hợp đã có thỏa thuận về việc quản lý tài sản chung.
Ủy quyền cho người chưa thành niên: Không được phép vì người chưa thành niên không có năng lực pháp lý dân sự đầy đủ để thực hiện giao dịch. Hợp đồng ủy quyền với người chưa thành niên sẽ vô hiệu.
Ủy quyền lại: Theo Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, người được ủy quyền có thể ủy quyền lại cho người khác nếu được bên ủy quyền đồng ý. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bên ủy quyền gốc vẫn chịu trách nhiệm về hành vi của người được ủy quyền lại.
Đất liền kề trong khu công nghiệp hoặc khu chế xuất: Có những quy định đặc biệt về quyền sử dụng đất và giao dịch, cần tham vấn cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện ủy quyền.
Đất liền kề thuộc sở hữu nhà nước: Không được phép chuyển nhượng theo hình thức ủy quyền, chỉ có thể thuê hoặc sử dụng theo quy định.

>>> Xem thêm: Bạn cần dịch thuật công chứng quận Hà Đông?

Kết luận

Ủy quyền trong giao dịch đất liền kề là hình thức pháp lý được sử dụng phổ biến trong thực tế, giúp các bên thực hiện giao dịch thuận tiện hơn khi chủ sử dụng đất không thể trực tiếp tham gia. Tuy nhiên, việc ủy quyền cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không thực hiện đúng quy định pháp lý.

Các bên cần nắm vững điều kiện, thủ tục và lưu ý quan trọng để đảm bảo giao dịch được thực hiện an toàn, hợp pháp. Việc lựa chọn bên được ủy quyền đáng tin cậy, soạn thảo hợp đồng ủy quyền rõ ràng và theo dõi sát tiến độ thực hiện là những yếu tố quan trọng giúp phòng tránh rủi ro.

Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ các thủ tục ủy quyền trong giao dịch đất liền kề một cách nhanh chóng và hiệu quả, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ tốt nhất.

>>> Xem thêm: Quy định về đất vườn liền kề – Những điều cần biết.

>>> Xem thêm: Bạn đã biết chi phí công chứng di chúc bao nhiêu?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
Xem thêm…

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
Hotline: 0966.22.7979
Email: ccnguyenhue165@gmail.com

Câu hỏi thường gặp, Tin tức