Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTặng cho nhà đất giữa người thân là giao dịch khá phổ biến. Tuy nhiên, không phải quan hệ gia đình nào cũng được miễn thuế. Trường hợp dượng tặng đất cho cháu cần xem xét kỹ quy định về thuế thu nhập cá nhân. Đây là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính khi sang tên. Vậy hợp đồng tặng cho đất dượng cho cháu có phải nộp thuế TNCN không? Mức thuế được tính như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể.
>>> Xem thêm: Hợp đồng cho thuê mặt bằng mở tiệm rửa xe, chăm sóc xe ô tô chuyên nghiệp
1. Dượng tặng cho nhà đất cho cháu có được miễn thuế TNCN không?
1.1. Những quan hệ gia đình được miễn thuế khi tặng cho bất động sản
Pháp luật quy định một số trường hợp tặng cho bất động sản được miễn thuế TNCN. Các quan hệ được miễn gồm:
- Vợ tặng cho chồng hoặc ngược lại.
- Cha mẹ đẻ tặng cho con đẻ.
- Cha mẹ nuôi tặng cho con nuôi.
- Cha chồng, mẹ chồng tặng cho con dâu.
- Cha vợ, mẹ vợ tặng cho con rể.
- Ông bà nội tặng cho cháu nội.
- Ông bà ngoại tặng cho cháu ngoại.
- Anh, chị, em ruột tặng cho nhau.
Danh sách này được quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân. Quan hệ dượng và cháu không thuộc nhóm được miễn thuế.
1.2. Dượng ruột tặng đất cho cháu có phải nộp thuế không?
Nếu dượng tặng nhà đất cho cháu, giao dịch thường không được miễn thuế TNCN. Người cháu nhận quà tặng phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Cần phân biệt quan hệ dượng với quan hệ cha nuôi. Việc gọi một người là dượng không tự động xác lập quan hệ cha nuôi, con nuôi. Chỉ trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật về nuôi con nuôi mới có thể xem xét diện miễn thuế tương ứng.
Ngoài ra, cần xác định chính xác quan hệ giữa các bên. Cách gọi dượng có thể chỉ người chồng của cô, dì hoặc mẹ kế. Mỗi trường hợp cần đối chiếu hồ sơ hộ tịch và giấy tờ liên quan.
1.3. Có thể được miễn thuế nếu có quan hệ pháp lý khác không?
Một số trường hợp có thể phát sinh căn cứ miễn thuế khác. Ví dụ, người tặng và người nhận thực tế có quan hệ cha nuôi, con nuôi hợp pháp.
Khi đó, hồ sơ cần chứng minh quan hệ này. Giấy tờ chứng minh có thể gồm quyết định đăng ký nuôi con nuôi và giấy tờ hộ tịch liên quan.
Không nên chỉ dựa vào cách xưng hô trong gia đình. Cơ quan thuế sẽ căn cứ quan hệ pháp lý và hồ sơ thực tế để xác định nghĩa vụ.
2. Mức thuế TNCN khi dượng tặng cho nhà đất cho cháu
2.1. Thuế suất áp dụng đối với quà tặng là bất động sản
Theo Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thu nhập từ nhận quà tặng của cá nhân cư trú chịu thuế suất 10%.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ giá trị tài sản đều bị tính thuế. Thu nhập tính thuế là phần giá trị quà tặng vượt trên 20 triệu đồng cho mỗi lần phát sinh.
Quy định này áp dụng từ ngày 01/7/2026. Người nhận quà tặng cần lưu ý mốc thời gian này khi xác định nghĩa vụ thuế.
2.2. Công thức tính thuế TNCN khi nhận tặng cho nhà đất
Cách tính thuế được xác định như sau:
Thuế TNCN phải nộp = (Giá trị bất động sản tính thuế – 20 triệu đồng) × 10%.
Công thức trên áp dụng khi giá trị bất động sản vượt 20 triệu đồng. Nếu giá trị không vượt ngưỡng này, người nhận không phát sinh thuế TNCN từ khoản quà tặng đó.
Giá trị tính thuế không mặc nhiên là giá ghi trong hợp đồng. Cơ quan thuế xác định theo căn cứ định giá được pháp luật quy định.
2.3. Ví dụ cách tính thuế khi dượng tặng đất cho cháu
Giả sử dượng tặng cho cháu một thửa đất. Giá trị tính thuế của thửa đất là 2 tỷ đồng.
Thu nhập tính thuế được xác định:
2 tỷ đồng – 20 triệu đồng = 1,98 tỷ đồng.
Thuế TNCN phải nộp:
1,98 tỷ đồng × 10% = 198 triệu đồng.
Như vậy, người cháu dự kiến phải nộp 198 triệu đồng tiền thuế TNCN. Đây là ví dụ minh họa theo giá trị giả định.
Số tiền thực tế phụ thuộc vào giá trị bất động sản được cơ quan thuế xác định. Người nhận cần kiểm tra thông tin thửa đất và căn cứ tính thuế trước khi kê khai.
>>> Xem thêm: Bạn đã hiểu đúng thủ tục chứng thực trước khi chuẩn bị hồ sơ chưa?
3. Căn cứ xác định giá trị nhà đất để tính thuế
3.1. Giá trị quyền sử dụng đất
Đối với phần giá trị đất, căn cứ tính thuế được xác định theo bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng nếu có.
Giá đất được xác định tại thời điểm người nhận đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Đây là căn cứ quan trọng để tính thu nhập chịu thuế.
Quy định này được hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
3.2. Giá trị nhà và tài sản gắn liền với đất
Nếu hợp đồng tặng cho bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng, cần xác định riêng giá trị tài sản.
Giá trị nhà được căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp địa phương chưa có quy định, việc xác định căn cứ quy định về xây dựng và giá trị còn lại thực tế của công trình.
Vì vậy, giá trị tính thuế có thể bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất. Người nhận cần kiểm tra hiện trạng tài sản trước khi kê khai.
3.3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
Nhà đất là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu. Vì vậy, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm đăng ký quyền tương ứng.
Người nhận cần lưu ý thời điểm hoàn tất thủ tục sang tên. Đây là căn cứ quan trọng khi áp dụng quy định thuế đang có hiệu lực.
Nếu hồ sơ được lập trước ngày 01/7/2026 nhưng đăng ký sau thời điểm này, cần xem xét quy định chuyển tiếp và thời điểm phát sinh nghĩa vụ. Không nên tự áp dụng mức ngưỡng cũ hoặc mới khi chưa đối chiếu hồ sơ cụ thể.
4. Các khoản phí và thủ tục khi dượng tặng cho nhà đất
4.1. Lệ phí trước bạ khi nhận tặng cho nhà đất
Ngoài thuế TNCN, người nhận cần xem xét lệ phí trước bạ. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Một số quan hệ gia đình được miễn lệ phí trước bạ. Danh sách này gồm vợ chồng, cha mẹ và con, cha mẹ nuôi và con nuôi, ông bà và cháu, anh chị em ruột.
Quan hệ dượng và cháu không thuộc nhóm miễn thông thường. Vì vậy, người cháu có thể phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên.
4.2. Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần được lập đúng hình thức pháp luật. Các bên thường chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- CCCD (Căn cước công dân) của bên tặng và bên nhận.
- Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân nếu cần thiết.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình nếu có liên quan đến nghĩa vụ thuế.
- Hồ sơ khác theo yêu cầu của tổ chức công chứng.
Công chứng viên sẽ kiểm tra chủ thể và giấy tờ tài sản. Đồng thời, các bên cần làm rõ tình trạng pháp lý của nhà đất.
Nếu tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng, cần xác định quyền của cả hai người. Việc một người tự ý tặng cho toàn bộ tài sản có thể phát sinh tranh chấp.
4.3. Trình tự kê khai thuế và sang tên nhà đất
Sau khi ký hợp đồng tặng cho, người nhận thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Hồ sơ được nộp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Quy trình cơ bản gồm các bước:
Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho.
Hai bên cung cấp hồ sơ và ký hợp đồng. Công chứng viên kiểm tra điều kiện giao dịch trước khi công chứng.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Người nhận nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận có thẩm quyền. Hồ sơ cần có hợp đồng tặng cho đã được công chứng.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Cơ quan thuế xác định thuế TNCN và lệ phí trước bạ. Người nhận thực hiện nghĩa vụ theo thông báo.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận đã cập nhật.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người nhận tiếp tục thủ tục cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết phụ thuộc hồ sơ và quy định áp dụng.
4.4. Những lưu ý để hạn chế rủi ro khi tặng cho nhà đất
Các bên nên kiểm tra kỹ nguồn gốc và tình trạng pháp lý của bất động sản. Đặc biệt, cần xác định nhà đất có tranh chấp, thế chấp hoặc bị kê biên hay không.
Thông tin người tặng và người nhận phải thống nhất với giấy tờ tùy thân. Diện tích, số thửa và tờ bản đồ cần được đối chiếu chính xác.
Ngoài ra, các bên nên dự trù thuế và lệ phí trước khi ký hợp đồng. Việc này giúp tránh chậm trễ khi sang tên.
>>> Xem thêm: Bận rộn đến đâu, bạn vẫn có thể chủ động tìm hiểu dịch vụ công chứng phù hợp với nhu cầu của mình
Kết luận
Khi dượng tặng nhà đất cho cháu, giao dịch thường không thuộc diện miễn thuế TNCN. Theo quy định áp dụng từ ngày 01/7/2026, thuế suất là 10%. Thu nhập tính thuế là phần giá trị quà tặng vượt trên 20 triệu đồng mỗi lần phát sinh. Người nhận cũng cần xem xét lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan.
Việc lập hợp đồng đúng quy định giúp hạn chế tranh chấp và vướng mắc khi sang tên. Nếu cần tư vấn hồ sơ, thuế và thủ tục công chứng, người dân có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hỗ trợ kiểm tra giấy tờ, hướng dẫn quy trình và giải đáp các vấn đề liên quan. Đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng thực hiện giao dịch an toàn, chính xác.
>>> Xem thêm: Bạn đang tìm kiếm một văn phòng công chứng phù hợp để hoàn thiện giấy tờ nhanh chóng và thuận tiện?
>>> Xem thêm: Cần tháo gỡ vướng mắc về giấy tờ nhà đất? Tham khảo ngay dịch vụ sổ đỏ để được hỗ trợ đúng hướng
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com