Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuKhi công ty vay vốn ngân hàng, chủ doanh nghiệp hoặc người thân có thể dùng nhà đất để bảo đảm khoản vay. Rủi ro xuất hiện khi công ty ngừng hoạt động hoặc làm thủ tục giải thể. Ngân hàng có được thu hồi nhà đất không? Chủ tài sản có phải trả toàn bộ khoản vay? Đây là những vấn đề cần làm rõ khi ký hợp đồng thế chấp bảo lãnh công ty giải thể.
Trách nhiệm trả nợ phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng và thỏa thuận bảo đảm. Việc công ty giải thể không đương nhiên xóa nghĩa vụ đã phát sinh. Chủ tài sản cần xác định rõ phạm vi cam kết của mình trước khi xử lý khoản nợ.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp tài sản là xe ô tô biển số đẹp trúng đấu giá
1. Hợp đồng thế chấp nhà đất bảo đảm khoản vay của công ty là gì?
1.1. Thế chấp nhà đất để bảo đảm nghĩa vụ của công ty
Thế chấp là việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bên thế chấp không phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Quy định này được ghi nhận tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015.
Trong thực tế, cá nhân có thể dùng nhà đất của mình để bảo đảm khoản vay của công ty. Người này không nhất thiết phải là người trực tiếp vay vốn. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ cụ thể phải căn cứ vào hồ sơ giao dịch.
Nếu công ty không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có thể yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm. Việc xử lý phải tuân thủ hợp đồng và quy định pháp luật.
1.2. Phân biệt thế chấp tài sản và bảo lãnh trả nợ
Thế chấp và bảo lãnh là hai biện pháp bảo đảm khác nhau. Thế chấp tập trung vào một tài sản cụ thể. Bảo lãnh dựa trên cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho người vay.
Nếu chỉ thế chấp nhà đất, chủ tài sản chịu rủi ro trực tiếp đối với tài sản đã thế chấp. Phạm vi xử lý thường gắn với nghĩa vụ được bảo đảm và thỏa thuận đã ký.
Nếu đồng thời ký hợp đồng bảo lãnh, trách nhiệm có thể rộng hơn. Người bảo lãnh có thể phải thực hiện nghĩa vụ thay khi công ty không trả nợ. Phạm vi cụ thể phụ thuộc nội dung cam kết và các quy định liên quan.
Vì vậy, cần kiểm tra từng văn bản trước khi kết luận ai phải trả nợ.
1.3. Những giấy tờ cần kiểm tra khi công ty giải thể
Người có nhà đất thế chấp nên rà soát các giấy tờ sau:
- Hợp đồng tín dụng giữa công ty và ngân hàng.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở.
- Hợp đồng bảo lãnh, nếu có.
- Văn bản sửa đổi, bổ sung khoản vay.
- Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm.
- Thông báo nợ quá hạn và yêu cầu thanh toán.
- Hồ sơ giải thể hoặc tài liệu về tình trạng pháp lý của công ty.
Cần chú ý số tiền được bảo đảm và phạm vi nghĩa vụ. Hãy kiểm tra cả tiền gốc, lãi, phí và khoản phát sinh. Không nên chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng để xác định trách nhiệm.
2. Công ty giải thể thì ai phải trả khoản vay ngân hàng?
2.1. Công ty vẫn phải thanh toán khoản nợ đã phát sinh
Giải thể không đồng nghĩa với việc khoản vay tự động chấm dứt. Theo Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp chỉ được giải thể khi bảo đảm thanh toán hết các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác. Pháp luật cũng quy định trách nhiệm liên quan trong một số trường hợp giải thể.
Theo Điều 208, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục thanh toán nợ khi giải thể. Các khoản nợ được thanh toán theo thứ tự luật định. Trong đó, nợ người lao động và nợ thuế được ưu tiên trước các khoản nợ khác.
Nếu công ty chưa thanh toán khoản vay, nghĩa vụ này cần được giải quyết. Việc công ty làm thủ tục giải thể không tự động chuyển toàn bộ khoản nợ sang chủ tài sản.
2.2. Chủ nhà đất có thể bị xử lý tài sản thế chấp
Nếu công ty không trả nợ, ngân hàng có thể yêu cầu xử lý nhà đất đã thế chấp. Điều kiện và trình tự xử lý phụ thuộc hợp đồng cùng quy định pháp luật.
Ví dụ, một cá nhân thế chấp căn nhà của mình để bảo đảm khoản vay của công ty. Công ty sau đó mất khả năng thanh toán và giải thể. Ngân hàng có thể yêu cầu xử lý căn nhà để thu hồi khoản nợ được bảo đảm.
Nếu giá trị tài sản không đủ trả nợ, phần nghĩa vụ còn thiếu cần được xem xét theo hợp đồng và pháp luật. Không thể mặc nhiên kết luận chủ tài sản phải trả bằng toàn bộ tài sản riêng khác.
2.3. Khi nào chủ tài sản phải trả nợ bằng tài sản khác?
Cần phân biệt nghĩa vụ thế chấp với nghĩa vụ bảo lãnh. Nếu cá nhân chỉ dùng nhà đất để thế chấp, trách nhiệm của họ trước hết gắn với tài sản bảo đảm và phạm vi nghĩa vụ đã cam kết.
Ngược lại, nếu cá nhân còn ký cam kết bảo lãnh, ngân hàng có thể yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi đủ điều kiện. Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bản chất của bảo lãnh. Điều 336 quy định phạm vi bảo lãnh, có thể bao gồm tiền gốc, lãi và các khoản khác theo thỏa thuận.
Do đó, cần đọc kỹ nội dung hợp đồng. Không nên đánh đồng người thế chấp với người bảo lãnh. Hai tư cách này có thể dẫn đến phạm vi trách nhiệm khác nhau.
2.4. Giám đốc và thành viên công ty có phải tự trả nợ không?
Không phải mọi giám đốc hoặc thành viên công ty đều tự động chịu trách nhiệm bằng tài sản cá nhân. Với công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần, trách nhiệm thường được xác định theo loại hình doanh nghiệp và quy định áp dụng.
Tuy nhiên, một số trường hợp có thể phát sinh trách nhiệm cá nhân. Ví dụ, người đó đã ký bảo lãnh hoặc dùng tài sản riêng để bảo đảm khoản vay. Trách nhiệm cũng có thể phát sinh nếu có hành vi vi phạm pháp luật và đáp ứng điều kiện chịu trách nhiệm.
Luật Doanh nghiệp quy định trách nhiệm liên quan của người quản lý trong một số trường hợp giải thể không đúng quy định. Vì vậy, cần xem xét vai trò, hành vi và hồ sơ cụ thể. Không nên mặc định mọi khoản nợ công ty đều là nợ cá nhân của giám đốc.
>>> Xem thêm: Muốn hạn chế sai sót khi nộp giấy tờ, hãy dành ít phút tìm hiểu quy định về chứng thực
3. Ngân hàng xử lý nhà đất thế chấp khi công ty giải thể như thế nào?
3.1. Xác định khoản nợ và nghĩa vụ được bảo đảm
Bước đầu tiên là xác định số nợ thực tế của công ty. Cần đối chiếu dư nợ gốc, lãi, phí và các khoản phát sinh hợp lệ. Đồng thời, kiểm tra hợp đồng thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ nào.
Một khoản thế chấp có thể bảo đảm một khoản vay cụ thể hoặc nhiều nghĩa vụ theo thỏa thuận. Phạm vi này ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền được thu hồi từ tài sản.
Nếu có tranh chấp về dư nợ, người liên quan nên yêu cầu ngân hàng cung cấp bảng tính chi tiết. Tài liệu cần thể hiện căn cứ tính lãi và các khoản phí. Việc đối chiếu sớm giúp hạn chế bất đồng khi xử lý tài sản.
3.2. Thỏa thuận xử lý tài sản hoặc thực hiện theo quy định pháp luật
Khi nghĩa vụ đến hạn nhưng không được thực hiện, các bên có thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản. Nếu không đạt được thỏa thuận, việc xử lý sẽ thực hiện theo hợp đồng và quy định pháp luật.
Tùy trường hợp, tài sản có thể được bán để thanh toán khoản nợ. Số tiền thu được sẽ được dùng để thanh toán các nghĩa vụ theo thứ tự áp dụng. Nếu còn dư, phần còn lại được trả cho bên có quyền nhận.
Nếu tài sản không đủ thanh toán toàn bộ khoản nợ, phần còn thiếu cần được xác định theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm và các cam kết khác. Chủ tài sản nên kiểm tra liệu mình có đồng thời là người bảo lãnh hay không.
3.3. Có thể yêu cầu ngân hàng gia hạn hoặc cơ cấu khoản nợ không?
Trong một số trường hợp, các bên có thể thương lượng phương án xử lý khoản vay. Phương án có thể gồm điều chỉnh thời hạn trả nợ hoặc bán tài sản để thanh toán. Việc chấp thuận phụ thuộc chính sách của ngân hàng và thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Người có nhà đất thế chấp nên chủ động liên hệ ngân hàng. Hãy đề nghị xác nhận dư nợ và các phương án có thể áp dụng. Không nên tự ý chuyển nhượng, che giấu hoặc làm giảm giá trị tài sản đang bảo đảm.
Nếu đã nhận thông báo xử lý tài sản, cần kiểm tra thời hạn và căn cứ yêu cầu. Khi có dấu hiệu xử lý sai thỏa thuận, người liên quan có thể cân nhắc phương án khiếu nại hoặc khởi kiện phù hợp.
3.4. Cần làm gì nếu công ty đã giải thể nhưng khoản vay vẫn còn?
Trước hết, hãy xác định chính xác tình trạng pháp lý của công ty. Cần kiểm tra công ty đang làm thủ tục giải thể, đã hoàn tất giải thể hay thuộc trường hợp mất khả năng thanh toán cần xử lý theo thủ tục khác.
Tiếp theo, rà soát hợp đồng vay và hồ sơ bảo đảm. Đối chiếu các thông báo của ngân hàng với số nợ thực tế. Nếu có tranh chấp, cần lưu giữ đầy đủ chứng từ và văn bản trao đổi.
Không nên ký xác nhận nợ hoặc cam kết mới khi chưa hiểu rõ hậu quả. Nếu nội dung hợp đồng phức tạp, hãy nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn kiểm tra. Điều này đặc biệt quan trọng khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc có nhiều đồng sở hữu.
4. Cách hạn chế rủi ro khi dùng nhà đất bảo đảm khoản vay của công ty
4.1. Kiểm tra kỹ phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm
Trước khi ký hợp đồng, cần xác định rõ khoản vay được bảo đảm. Hãy làm rõ số tiền, thời hạn, lãi suất và các nghĩa vụ có liên quan. Nếu bảo đảm cho nhiều khoản vay, cần hiểu rõ phạm vi áp dụng.
Không nên ký văn bản có nội dung chung chung hoặc chưa điền đầy đủ. Hãy yêu cầu giải thích các điều khoản về xử lý tài sản và nghĩa vụ còn thiếu. Nếu có cam kết bảo lãnh riêng, cần đánh giá kỹ trách nhiệm phát sinh.
4.2. Xác định quyền sở hữu và sự đồng ý của người liên quan
Nếu nhà đất thuộc sở hữu chung, cần xác định ai có quyền định đoạt tài sản. Với tài sản chung vợ chồng, việc thế chấp phải tuân thủ quy định về tài sản chung và sự thỏa thuận của vợ chồng.
Nếu tài sản có nhiều đồng sở hữu, cần kiểm tra quyền của từng người. Việc ký kết phải đáp ứng điều kiện pháp luật và yêu cầu của giao dịch. Không nên dùng tài sản chung để bảo đảm khoản vay khi người có quyền liên quan chưa hiểu rõ rủi ro.
4.3. Lưu giữ hồ sơ và theo dõi tình trạng khoản vay
Chủ tài sản nên giữ bản hợp đồng đã ký và các tài liệu liên quan. Cần lưu cả văn bản sửa đổi, thông báo dư nợ và chứng từ thanh toán. Những giấy tờ này giúp xác định quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Trong thời gian bảo đảm, nên theo dõi tình trạng khoản vay của công ty. Nếu công ty gặp khó khăn tài chính hoặc dự kiến giải thể, hãy chủ động làm việc với ngân hàng. Việc xử lý sớm có thể giúp các bên tìm được phương án phù hợp.
4.4. Kiểm tra hợp đồng trước khi công chứng
Với giao dịch thế chấp nhà đất, các bên cần kiểm tra giấy tờ nhân thân và giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng. Nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ tài sản và nghĩa vụ được bảo đảm.
Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ trong phạm vi pháp luật quy định. Tuy nhiên, công chứng không thay thế việc đánh giá đầy đủ khả năng trả nợ của công ty. Người có tài sản vẫn cần hiểu rõ phạm vi rủi ro trước khi ký.
>>> Xem thêm: Đừng chờ đến phút cuối mới tìm nơi hỗ trợ, hãy chủ động tìm hiểu dịch vụ công chứng ngay hôm nay
Kết luận
Khi công ty giải thể nhưng khoản vay chưa được thanh toán, trách nhiệm trả nợ cần được xác định dựa trên hợp đồng tín dụng và hồ sơ bảo đảm. Ngân hàng có thể xử lý nhà đất thế chấp nếu đáp ứng điều kiện pháp luật. Chủ tài sản có phải trả thêm bằng tài sản khác hay không còn phụ thuộc vào việc họ có ký bảo lãnh hoặc cam kết nghĩa vụ riêng hay không.
Trước khi ký hợp đồng thế chấp bảo lãnh công ty giải thể, các bên nên rà soát kỹ phạm vi bảo đảm, trách nhiệm thanh toán và điều kiện xử lý tài sản. Nếu cần kiểm tra hồ sơ hoặc công chứng giao dịch nhà đất, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn thủ tục phù hợp.
>>> Xem thêm: Từng loại giấy tờ có yêu cầu riêng, vì vậy hãy chủ động trao đổi với văn phòng công chứng về trường hợp của mình
>>> Xem thêm: Một kế hoạch rõ ràng giúp việc xử lý hồ sơ bớt lúng túng; khám phá dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com