Có công chứng được nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?
Trong giao dịch bất động sản, không ít trường hợp sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng nhưng các bên vẫn muốn ký kết hợp đồng mua bán. Vậy công chứng đất đang thế chấp có được pháp luật cho phép không? Điều kiện, rủi ro và cách xử lý an toàn pháp lý như thế nào? Bài viết dưới đây phân tích chi tiết trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứnghỗ trợ người dân như thế nào trong các giao dịch thừa kế?
📌 Sổ đỏ đang thế chấp là gì?
Sổ đỏ đang thế chấp là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được chủ sở hữu dùng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
Trong thời gian thế chấp:
🏦 Sổ đỏ thường do ngân hàng giữ 📄 Quyền sử dụng đất bị ràng buộc nghĩa vụ bảo đảm ⚠️ Việc chuyển nhượng bị hạn chế theo pháp luật
⚖️ Pháp luật quy định thế nào về công chứng đất đang thế chấp?
📚 Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng đất đang thế chấp
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi:
“Có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.”
Bên cạnh đó, Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp:
“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.”
📌 Như vậy, công chứng đất đang thế chấp không bị cấm tuyệt đối, nhưng phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ.
📝 Có được công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi sổ đỏ đang thế chấp không?
❌ Trường hợp không được công chứng đất đang thế chấp
Công chứng viên bắt buộc từ chối công chứng nếu:
🚫 Sổ đỏ đang thế chấp nhưng chưa được ngân hàng đồng ý giải chấp 🚫 Không có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp 🚫 Nghĩa vụ bảo đảm chưa được xử lý
👉 Trong trường hợp này, công chứng đất đang thế chấp là trái pháp luật.
✅ Trường hợp được công chứng đất đang thế chấp
Công chứng đất đang thế chấp có thể thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau:
📌 Đã hoàn tất thủ tục giải chấp sổ đỏ trước thời điểm công chứng 📌 Có văn bản chấp thuận của ngân hàng cho phép bán tài sản 📌 Việc mua bán gắn với phương án thanh toán để tất toán khoản vay
⚖️ Công chứng viên chỉ thực hiện công chứng khi rào cản pháp lý đã được tháo gỡ.
👉 Sau khi hoàn tất, công chứng mua bán nhà đất được thực hiện bình thường.
🤝 Công chứng sau khi có văn bản đồng ý của ngân hàng
Trong một số trường hợp, ngân hàng cho phép:
📜 Ký thỏa thuận ba bên (ngân hàng – người bán – người mua) 💰 Người mua thanh toán trực tiếp cho ngân hàng 🔓 Ngân hàng giải chấp ngay sau khi nhận tiền
📌 Cách này đòi hỏi quy trình chặt chẽ và sự phối hợp đồng bộ.
📄 Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán khi đất đang thế chấp
🔐 Công chứng đất đang thế chấp có giá trị không?
Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014:
“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu.”
⚠️ Tuy nhiên, nếu hợp đồng được công chứng khi chưa đủ điều kiện pháp luật, văn bản có thể bị:
❌ Tuyên vô hiệu ❌ Không được sang tên ❌ Phát sinh tranh chấp nghiêm trọng
👉 Do đó, công chứng đất đang thế chấp chỉ có giá trị pháp lý khi đáp ứng đủ điều kiện.
⚠️ Những lưu ý quan trọng khi công chứng đất đang thế chấp
🔍 Kiểm tra tình trạng pháp lý của sổ đỏ
Trước khi ký hợp đồng, cần:
📂 Tra cứu thông tin thế chấp 📄 Yêu cầu cung cấp văn bản xác nhận của ngân hàng 📌 Không tin vào cam kết miệng
💰 Lưu ý về thanh toán tiền mua bán
Trong trường hợp công chứng đất đang thế chấp, nên:
💵 Thanh toán qua ngân hàng 📜 Có biên bản thỏa thuận ba bên 🖊️ Ghi rõ lộ trình giải chấp – sang tên
⚖️ Vai trò của công chứng viên
Theo Điều 7 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền:
“Từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật.”
📌 Đây là cơ chế bảo vệ người mua, tránh rủi ro pháp lý về sau.
>>> Xem thêm: Pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện có hiệu lực củadi chúc miệng
🧩 Ví dụ thực tế
📍 Ví dụ minh họa thực tế:
Anh A thế chấp căn nhà tại ngân hàng X để vay 2 tỷ đồng. Anh A thỏa thuận bán nhà cho chị B với giá 3 tỷ đồng.
➡️ Chị B chuyển 2 tỷ đồng trực tiếp vào tài khoản ngân hàng để tất toán khoản vay. Ngân hàng X ra văn bản đồng ý giải chấp và trả sổ đỏ.
📌 Kết quả: Sau khi xóa thế chấp, hai bên ký hợp đồng mua bán và công chứng hợp pháp, chị B được sang tên đúng quy định.
📌 Có nên mua bán nhà đất khi sổ đỏ đang thế chấp?
Công chứng đất đang thế chấp là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không kiểm soát tốt:
✔️ Chỉ nên thực hiện khi có phương án giải chấp rõ ràng ✔️ Có sự tham gia của ngân hàng ✔️ Được công chứng viên tư vấn chặt chẽ
👉 Người mua nên thận trọng và không ký công chứng khi sổ đỏ chưa đủ điều kiện pháp lý.
🔎 Kết luận
🔹 Công chứng đất đang thế chấp không bị cấm tuyệt đối 🔹 Chỉ được công chứng khi đã giải chấp hoặc có sự đồng ý của ngân hàng 🔹 Cần quy trình minh bạch để tránh rủi ro pháp lý
📞 Khi có nhu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi sổ đỏ đang thế chấp, người dân nên liên hệ trước với Văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn phương án an toàn và đúng luật.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
