Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong các giao dịch mua bán nhà đất, một số bên lựa chọn ngoại tệ hoặc vàng để đặt cọc nhằm bảo toàn giá trị tài sản. Tuy nhiên, cách thỏa thuận này có thể phát sinh rủi ro pháp lý. Hợp đồng đặt cọc bằng ngoại tệ cần được xem xét cả về mục đích giao dịch, loại tài sản dùng để đặt cọc và quy định quản lý ngoại hối. Nếu thỏa thuận vi phạm điều cấm của pháp luật, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu. Vậy đặt cọc bằng USD, vàng có hợp pháp không? Các bên cần lưu ý điều gì để hạn chế tranh chấp?
>>> Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng đất dính tranh chấp ranh giới: VPCC xử lý thế nào?
1. Hợp đồng đặt cọc bằng ngoại tệ hoặc vàng có hợp pháp không?
1.1. Đặt cọc là gì theo quy định pháp luật?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Vì vậy, xét riêng quy định về đặt cọc, vàng có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, việc một loại tài sản được pháp luật dân sự ghi nhận không đồng nghĩa mọi cách sử dụng tài sản đó đều hợp pháp. Các bên vẫn phải tuân thủ quy định chuyên ngành có liên quan.
1.2. Có được dùng ngoại tệ để đặt cọc không?
Ngoại tệ, chẳng hạn USD, có thể là tài sản trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, việc sử dụng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam chịu sự điều chỉnh của pháp luật về quản lý ngoại hối.
Theo Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005, được sửa đổi, bổ sung năm 2013, cùng các văn bản hướng dẫn, nguyên tắc chung là hạn chế sử dụng ngoại hối trong giao dịch, thanh toán trên lãnh thổ Việt Nam. Các trường hợp được phép phải thuộc phạm vi pháp luật quy định.
Do đó, nếu các bên thỏa thuận giao và nhận USD trực tiếp để đặt cọc cho giao dịch mua bán nhà đất tại Việt Nam, thỏa thuận này có nguy cơ vi phạm quy định về sử dụng ngoại hối. Việc các bên tự nguyện ký kết không đương nhiên làm cho giao dịch trở nên hợp pháp.
Cần xem xét bản chất thỏa thuận, cách thức giao nhận và quy định áp dụng cho từng trường hợp. Không nên mặc định mọi thỏa thuận có nhắc đến ngoại tệ đều vô hiệu.
1.3. Có được dùng vàng để đặt cọc mua bán nhà đất không?
Khác với ngoại tệ, vàng có thể được xem là tài sản dùng để đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, giao dịch vẫn phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 của Bộ luật này.
Các bên cần phân biệt việc giao vàng làm tài sản đặt cọc với việc dùng vàng làm phương tiện thanh toán hoặc quy định giá trị giao dịch bằng vàng. Hai cách thỏa thuận này có thể phát sinh vấn đề pháp lý khác nhau.
Ngoài pháp luật dân sự, hoạt động kinh doanh vàng còn chịu sự điều chỉnh của quy định chuyên ngành, trong đó có Nghị định số 24/2012/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế có liên quan. Vì vậy, cần xem xét đúng bản chất giao dịch trước khi kết luận thỏa thuận có hợp pháp hay không.
2. Những nguy cơ khiến hợp đồng đặt cọc bằng ngoại tệ hoặc vàng bị tuyên vô hiệu
2.1. Thỏa thuận sử dụng ngoại tệ trái quy định
Đây là rủi ro đáng chú ý khi các bên giao nhận ngoại tệ trực tiếp tại Việt Nam. Nếu thỏa thuận thuộc trường hợp pháp luật cấm, giao dịch có thể bị xem xét vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này phải dựa trên nội dung cụ thể của thỏa thuận và quy định quản lý ngoại hối tương ứng.
Không thể chỉ dựa vào việc hợp đồng ghi số tiền bằng USD để khẳng định chắc chắn toàn bộ hợp đồng vô hiệu. Cần xác định các bên thực sự thỏa thuận điều gì và đã thực hiện giao dịch ra sao.
2.2. Dùng vàng làm phương tiện thanh toán không phù hợp quy định
Nếu hợp đồng quy định giá mua bán nhà đất bằng vàng hoặc yêu cầu thanh toán giá trị giao dịch bằng vàng, các bên cần đánh giá kỹ tính hợp pháp của thỏa thuận.
Pháp luật về hoạt động kinh doanh vàng có những quy định riêng. Vì thế, việc sử dụng vàng làm tài sản đặt cọc không nên bị đánh đồng với việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán trong toàn bộ giao dịch.
Nếu nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, thỏa thuận có thể đối mặt với nguy cơ vô hiệu. Ngược lại, nếu vàng chỉ được giao làm tài sản đặt cọc và thỏa thuận đáp ứng điều kiện pháp luật, không thể kết luận giao dịch vô hiệu chỉ vì tài sản đặt cọc là vàng.
2.3. Hợp đồng không đáp ứng điều kiện có hiệu lực
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện luật định. Những điều kiện này gồm năng lực chủ thể, sự tự nguyện và mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Ngoài ra, hình thức giao dịch phải phù hợp khi pháp luật có quy định bắt buộc.
Vì vậy, hợp đồng đặt cọc có thể phát sinh tranh chấp nếu một bên không đủ năng lực, bị lừa dối hoặc bị ép buộc khi ký kết. Nội dung thỏa thuận không rõ ràng cũng có thể khiến việc xác định quyền và nghĩa vụ trở nên khó khăn.
2.4. Điều khoản đặt cọc không rõ ràng, dễ phát sinh tranh chấp
Hợp đồng cần ghi rõ tài sản đặt cọc, số lượng, thời điểm giao nhận và mục đích đặt cọc. Với vàng, nên xác định cụ thể loại vàng, hàm lượng, trọng lượng và tình trạng tài sản.
Nếu thỏa thuận liên quan đến ngoại tệ, các bên cần rà soát kỹ cách xác định giá trị nghĩa vụ và phương thức thực hiện. Việc ghi nhận ngoại tệ trong hợp đồng không đồng nghĩa với việc được phép giao nhận ngoại tệ trong mọi trường hợp.
Các điều khoản về thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng chính thức và xử lý tiền cọc khi một bên vi phạm cũng cần được quy định cụ thể. Cách diễn đạt mơ hồ có thể dẫn đến tranh chấp về trách nhiệm và số tiền phải hoàn trả.
>>> Xem thêm: Muốn chuyển quyền sử dụng đất thuận lợi, bạn nên tìm hiểu kỹ Dịch vụ sang tên sổ đỏ trước khi chuẩn bị hồ sơ
3. Hậu quả pháp lý và cách xử lý khi hợp đồng có nguy cơ vô hiệu
3.1. Hậu quả khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, trừ các trường hợp luật có quy định khác.
Các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, việc hoàn trả được thực hiện bằng tiền theo quy định pháp luật.
Bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải bồi thường. Tuy nhiên, trách nhiệm cụ thể còn phụ thuộc vào căn cứ vô hiệu, lỗi của mỗi bên và chứng cứ trong vụ việc.
Đối với tài sản đặt cọc là vàng, việc hoàn trả cần xem xét tài sản thực tế đã giao và tình trạng tài sản. Nếu tài sản không còn hoặc không thể hoàn trả nguyên trạng, các bên có thể phát sinh tranh chấp về giá trị hoàn trả.
3.2. Tiền đặt cọc có bị mất hoặc phải trả lại không?
Không phải mọi trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu đều được xử lý giống nhau. Cần phân biệt hậu quả của giao dịch vô hiệu với chế tài đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc có thể thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ có thể phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu giao dịch đặt cọc bị tuyên vô hiệu, việc xử lý tài sản phải căn cứ vào quy định về hậu quả của giao dịch vô hiệu. Không nên mặc nhiên áp dụng chế tài mất cọc hoặc phạt cọc như đối với hợp đồng có hiệu lực.
3.3. Các bên nên làm gì khi phát hiện rủi ro?
Trước hết, cần rà soát hợp đồng và chứng từ giao nhận. Các bên nên xác định rõ tài sản đã giao, nội dung thỏa thuận và tình trạng thực hiện nghĩa vụ.
Nếu chưa giao tài sản, nên tạm dừng việc thực hiện điều khoản có nguy cơ vi phạm để kiểm tra căn cứ pháp lý. Nếu đã giao ngoại tệ hoặc vàng, cần lưu giữ giấy biên nhận, chứng từ chuyển tiền, tin nhắn và tài liệu liên quan.
Các bên có thể trao đổi để điều chỉnh thỏa thuận theo đúng quy định pháp luật. Việc sửa đổi cần được lập thành văn bản khi phù hợp. Nếu không đạt được thỏa thuận, bên có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể cân nhắc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Không nên tự ý quy đổi tài sản, khấu trừ tiền cọc hoặc tuyên bố bên kia mất cọc khi chưa xác định rõ căn cứ pháp lý.
3.4. Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị khi xảy ra tranh chấp
Tùy vụ việc, hồ sơ có thể gồm:
- Hợp đồng đặt cọc và các phụ lục, văn bản sửa đổi.
- Biên nhận giao vàng, ngoại tệ hoặc chứng từ chuyển tiền.
- Tin nhắn, email và tài liệu thể hiện quá trình thương lượng.
- Hợp đồng mua bán nhà đất dự kiến ký kết, nếu có.
- Giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản liên quan.
- Tài liệu chứng minh thiệt hại và việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Chứng cứ cần thể hiện rõ ai giao tài sản, giao khi nào và nhằm mục đích gì. Nếu hợp đồng có điều khoản quy đổi giá trị, cần lưu giữ tài liệu thể hiện cách tính mà các bên đã thống nhất.
4. Lưu ý để hạn chế rủi ro khi lập hợp đồng đặt cọc
4.1. Ưu tiên phương thức giao dịch phù hợp pháp luật
Khi đặt cọc cho giao dịch mua bán nhà đất tại Việt Nam, các bên nên lựa chọn phương thức giao nhận tài sản phù hợp quy định hiện hành. Không nên thỏa thuận giao nhận ngoại tệ chỉ vì cho rằng ngoại tệ ổn định giá trị hơn.
Nếu muốn xác định giá trị giao dịch theo một đơn vị tham chiếu, cần được tư vấn về cách thể hiện điều khoản và phương thức thanh toán hợp pháp. Việc chuyển đổi cách ghi nhận không được dùng để che giấu một giao dịch bị pháp luật cấm.
4.2. Ghi rõ đặc điểm tài sản đặt cọc
Nếu đặt cọc bằng vàng, hợp đồng nên mô tả cụ thể loại vàng, trọng lượng, hàm lượng và số lượng. Các bên cũng cần lập biên nhận khi giao tài sản.
Nếu đặt cọc bằng tiền, nên ghi rõ số tiền, thời điểm giao nhận và phương thức thanh toán. Chứng từ rõ ràng giúp hạn chế tranh chấp khi phát sinh yêu cầu hoàn trả.
4.3. Quy định rõ điều kiện hoàn trả và xử lý vi phạm
Hợp đồng nên xác định thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng chính thức và trách nhiệm của từng bên. Các trường hợp hoàn trả tài sản đặt cọc cũng cần được mô tả cụ thể.
Các bên nên dự liệu tình huống giao dịch không thể tiếp tục do nguyên nhân khách quan hoặc do thỏa thuận có vấn đề pháp lý. Điều khoản xử lý cần phù hợp quy định pháp luật, không nên chỉ ghi chung chung rằng bên vi phạm sẽ mất cọc.
4.4. Kiểm tra pháp lý trước khi ký
Trước khi giao tài sản, các bên nên kiểm tra giấy tờ của chủ thể và tài sản liên quan. Với giao dịch nhà đất, cần xem xét tình trạng pháp lý của bất động sản, quyền định đoạt và khả năng ký hợp đồng chính thức.
Đồng thời, cần rà soát quy định về quản lý ngoại hối, hoạt động kinh doanh vàng và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Việc kiểm tra trước khi ký giúp hạn chế nguy cơ phải khởi kiện hoặc yêu cầu hoàn trả tài sản về sau.
4.5. Khi nào nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn?
Nên tìm tư vấn pháp lý khi hợp đồng có giá trị lớn, sử dụng vàng hoặc ngoại tệ, có điều khoản quy đổi phức tạp hoặc một bên không đồng ý hoàn trả tài sản.
Người tư vấn có thể hỗ trợ rà soát nội dung, xác định rủi ro và đề xuất cách thể hiện thỏa thuận phù hợp pháp luật. Tuy nhiên, việc công chứng hoặc xác nhận chữ ký không tự động khắc phục điều khoản vi phạm điều cấm của luật.
>>> Xem thêm: Một bước chuẩn bị đúng có thể giúp quá trình công chứng mua bán nhà đất thuận lợi hơn
Kết luận
Hợp đồng đặt cọc bằng ngoại tệ hoặc vàng cần được xem xét dựa trên bản chất giao dịch và quy định pháp luật áp dụng. Vàng có thể là tài sản đặt cọc theo pháp luật dân sự, nhưng vẫn phải phân biệt với việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán. Đối với ngoại tệ, các bên cần đặc biệt lưu ý quy định quản lý ngoại hối tại Việt Nam. Nếu thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật hoặc không đáp ứng điều kiện có hiệu lực, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu và phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tài sản.
Để hạn chế rủi ro trước khi ký kết, các bên nên kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng, phương thức giao nhận tài sản và điều khoản xử lý vi phạm. Khi cần rà soát giấy tờ hoặc tư vấn thủ tục liên quan, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn hoàn thiện thỏa thuận phù hợp quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Cần công chứng hợp đồng, giao dịch hay giấy tờ? Văn phòng công chứng có thể là nơi bạn cần tìm
>>> Xem thêm: Khi thời gian trở thành vấn đề, dịch thuật lấy ngay mang đến giải pháp nhanh hơn cho hồ sơ cần gấp
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com