Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuNgõ đi chung là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp khi mua bán nhà đất thổ cư. Một số trường hợp, người mua chỉ phát hiện lối đi bị rào chắn sau khi nhận bàn giao nhà. Việc đi lại, sinh hoạt và sử dụng tài sản vì thế bị ảnh hưởng.
Tranh chấp có thể liên quan đến ranh giới đất, quyền sử dụng lối đi hoặc thỏa thuận giữa các hộ. Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể gặp nhiều khó khăn sau giao dịch. Vì vậy, cần rà soát hợp đồng mua bán đất ngõ đi chung và hồ sơ pháp lý trước khi ký kết.
>>> Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng đất lâm nghiệp làm rừng phòng hộ, đặc dụng
1. Xác định quyền sử dụng ngõ đi chung khi mua bán nhà đất
1.1. Ngõ đi chung có thể thuộc những loại nào?
Không phải lối đi được nhiều hộ sử dụng đều có cùng tình trạng pháp lý. Có thể phân thành một số trường hợp phổ biến:
- Ngõ thuộc đất sử dụng chung của nhiều người.
- Lối đi nằm trên đất thuộc quyền sử dụng của một hộ.
- Lối đi công cộng do Nhà nước quản lý.
- Lối đi qua bất động sản liền kề theo quyền về lối đi qua.
- Lối đi hình thành từ thỏa thuận hoặc quá trình sử dụng lâu dài.
Mỗi trường hợp có căn cứ xác định quyền khác nhau. Vì vậy, không thể chỉ nhìn hiện trạng để kết luận ai có quyền rào chắn.
Người mua cần đối chiếu Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính và hồ sơ liên quan. Nếu chưa rõ ranh giới, nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn xác minh.
1.2. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề. Theo Điều 254, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu dành lối đi hợp lý ra đường công cộng.
Lối đi cần bảo đảm thuận tiện và hợp lý trong hoàn cảnh cụ thể. Vị trí, chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi cần được xem xét phù hợp.
Nếu lối đi qua đất của người khác, việc sử dụng có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường. Tuy nhiên, các bên có thể có thỏa thuận khác theo quy định pháp luật.
Quyền về lối đi qua không đồng nghĩa với quyền sở hữu phần đất làm lối đi. Cần phân biệt quyền đi qua với quyền sử dụng đất thuộc về ai.
1.3. Kiểm tra ngõ đi chung trước khi ký hợp đồng
Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra hiện trạng lối đi. Cần xác định lối đi có nằm trong ranh giới thửa đất mua bán hay không.
Đồng thời, hãy hỏi rõ lối đi thuộc quyền sử dụng của ai. Nếu có văn bản thỏa thuận về lối đi, cần đề nghị bên bán cung cấp bản sao.
Người mua nên kiểm tra các nội dung sau:
- Sơ đồ thửa đất và ranh giới thực tế.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính hoặc thông tin quy hoạch liên quan.
- Thỏa thuận về lối đi giữa các hộ.
- Biên bản hòa giải hoặc hồ sơ tranh chấp trước đây, nếu có.
Việc kiểm tra sớm giúp người mua đánh giá đúng rủi ro. Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu rằng ngõ đã được sử dụng ổn định từ lâu.
2. Hàng xóm rào chắn ngõ đi chung có đúng pháp luật không?
2.1. Trường hợp việc rào chắn có thể xâm phạm quyền của người khác
Nếu lối đi thuộc quyền sử dụng chung, một hộ không thể tùy ý chiếm dụng hoặc cản trở quyền hợp pháp của các hộ còn lại. Việc dựng tường, lắp cổng khóa hoặc đặt vật cản có thể làm phát sinh tranh chấp.
Tương tự, nếu người khác có quyền về lối đi qua hợp pháp, chủ đất không được tùy tiện cản trở quyền đó. Cách xử lý cần căn cứ vào hồ sơ và phạm vi quyền đã được xác lập.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp rào chắn đều trái pháp luật. Cần xác minh phần đất bị rào thuộc quyền sử dụng của ai và có quyền đi qua hay không.
2.2. Trường hợp lối đi nằm trên đất riêng của hàng xóm
Nếu lối đi nằm trên đất riêng, chủ sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền hợp pháp của mình. Tuy nhiên, quyền này có thể bị giới hạn bởi quyền về lối đi qua đã được xác lập.
Nếu thửa đất bên trong không có lối ra đường công cộng, chủ đất có thể có quyền yêu cầu mở lối đi theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc xác định vị trí và phạm vi lối đi cần dựa trên điều kiện thực tế.
Người mua không nên tự ý phá dỡ hàng rào hoặc chiếm dụng đất. Trước hết, cần thu thập hồ sơ và xác định căn cứ pháp lý của quyền đi lại.
2.3. Cần làm gì khi lối đi bị rào chắn sau khi mua nhà?
Trước tiên, hãy ghi nhận hiện trạng bằng hình ảnh và video. Người mua nên giữ hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao và các giấy tờ liên quan đến lối đi.
Tiếp theo, cần trao đổi với hàng xóm để tìm hiểu lý do rào chắn. Nếu có thể, các bên nên thống nhất phương án mở lối đi hoặc xác định lại ranh giới.
Nếu thương lượng không thành, người bị ảnh hưởng có thể đề nghị hòa giải tại địa phương. Trường hợp cần thiết, có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định.
Không nên tự ý tháo dỡ công trình hoặc xảy ra xô xát. Cách xử lý thiếu thận trọng có thể làm tranh chấp nghiêm trọng hơn.
>>> Xem thêm: Một giao dịch bất động sản chỉ thật sự trọn vẹn khi thủ tục pháp lý được chú trọng; tham khảo dịch vụ sang tên sổ đỏ
3. Trách nhiệm của bên bán khi ngõ đi chung bị rào chắn
3.1. Bên bán có phải thông báo về tranh chấp lối đi không?
Khi bán nhà đất, bên bán cần cung cấp thông tin trung thực về tài sản. Những tranh chấp hoặc hạn chế quan trọng cần được làm rõ trước khi giao kết.
Nếu bên bán biết ngõ đi chung đang có tranh chấp nhưng cố tình che giấu, người mua có thể xem xét trách nhiệm pháp lý. Việc xử lý phụ thuộc nội dung hợp đồng và chứng cứ cụ thể.
Người mua nên kiểm tra lời cam kết của bên bán. Nếu hợp đồng ghi rõ quyền sử dụng lối đi, điều khoản đó có thể là căn cứ xem xét trách nhiệm khi quyền này không được bảo đảm.
3.2. Có thể yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất không?
Không phải cứ ngõ đi chung bị rào chắn là hợp đồng mua bán đương nhiên vô hiệu. Cần xác định nguyên nhân tranh chấp và mức độ vi phạm nghĩa vụ của các bên.
Nếu bên bán cung cấp thông tin gian dối, người mua có thể xem xét yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu khi đáp ứng điều kiện luật định. Trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng, người mua có thể yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.
Việc hủy bỏ hợp đồng cũng cần dựa trên thỏa thuận hoặc căn cứ pháp luật. Người mua không nên tự ý tuyên bố chấm dứt mọi nghĩa vụ mà chưa đánh giá hậu quả.
Trước khi khởi kiện, cần rà soát hợp đồng và chứng cứ. Việc tư vấn pháp lý sớm giúp lựa chọn yêu cầu phù hợp.
3.3. Chứng cứ cần chuẩn bị khi phát sinh tranh chấp
Chứng cứ giúp làm rõ tình trạng lối đi và trách nhiệm của các bên. Người mua nên tập hợp những tài liệu sau:
- Hợp đồng mua bán nhà đất và phụ lục kèm theo.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sơ đồ thửa đất và tài liệu địa chính.
- Hình ảnh, video thể hiện việc rào chắn.
- Tin nhắn, văn bản trao đổi với bên bán và hàng xóm.
- Văn bản thỏa thuận về lối đi hoặc tài liệu liên quan đến tranh chấp.
Nếu có thiệt hại thực tế, hãy lưu giữ chứng từ chứng minh. Những tài liệu này có thể hỗ trợ quá trình thương lượng, hòa giải hoặc giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.
4. Lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có ngõ đi chung
4.1. Kiểm tra thông tin pháp lý trước khi công chứng
Trước khi ký, các bên cần kiểm tra Giấy chứng nhận và thông tin về thửa đất. Cần đối chiếu diện tích, ranh giới, chủ thể có quyền chuyển nhượng và tình trạng pháp lý.
Nếu ngõ đi chung là yếu tố quan trọng của giao dịch, nên làm rõ quyền sử dụng lối đi. Người mua có thể đề nghị bên bán cung cấp văn bản thỏa thuận hoặc tài liệu liên quan.
Cần phân biệt lối đi nằm trong thửa đất mua bán với lối đi qua bất động sản liền kề. Hai trường hợp này có thể phát sinh quyền và nghĩa vụ khác nhau.
4.2. Ghi rõ cam kết về lối đi trong hợp đồng
Nếu bên bán cam kết nhà đất có lối đi hợp pháp, các bên nên ghi nhận rõ nội dung đó. Điều khoản cần phản ánh đúng hiện trạng và hồ sơ pháp lý.
Có thể làm rõ vị trí, phạm vi sử dụng và tình trạng tranh chấp của lối đi. Nếu có văn bản thỏa thuận riêng, nên xác định rõ tài liệu đó trong hồ sơ giao dịch.
Không nên chỉ ghi chung rằng người mua được sử dụng ngõ đi chung. Nội dung quá khái quát có thể gây khó khăn khi xảy ra tranh chấp.
Nếu phát hiện dấu hiệu rào chắn hoặc tranh chấp, người mua nên yêu cầu làm rõ trước khi thanh toán. Việc bổ sung điều khoản phù hợp giúp các bên xác định trách nhiệm rõ ràng hơn.
4.3. Vai trò của công chứng trong giao dịch nhà đất
Công chứng viên kiểm tra hồ sơ và tính hợp pháp của giao dịch trong phạm vi pháp luật quy định. Việc công chứng góp phần hạn chế rủi ro về chủ thể, giấy tờ và ý chí giao kết.
Tuy nhiên, công chứng không thay thế việc xác minh mọi tranh chấp thực tế. Người mua vẫn cần kiểm tra hiện trạng và thông tin lối đi trước khi quyết định.
Nếu hồ sơ có dấu hiệu bất thường, các bên nên yêu cầu giải thích trước khi ký. Không nên vội vàng giao tiền khi quyền sử dụng lối đi chưa rõ ràng.
>>> Xem thêm: Bạn cần hỗ trợ công chứng tại nhà? Hãy khám phá thông tin từ văn phòng công chứng để tìm hiểu phương án phù hợp
Kết luận
Ngõ đi chung bị hàng xóm rào chắn có thể ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng nhà đất. Người mua cần xác minh quyền sử dụng lối đi, ranh giới và hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch. Khi tranh chấp xảy ra, hãy lưu giữ chứng cứ và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp.
Việc rà soát hợp đồng mua bán đất ngõ đi chung giúp các bên nhận diện rủi ro và làm rõ trách nhiệm. Nếu cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, rà soát nội dung hợp đồng hoặc thực hiện thủ tục công chứng, quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn cụ thể.
>>> Xem thêm: Giấy tờ đã sẵn sàng, còn bạn đã chọn được dịch vụ công chứng phù hợp chưa?
>>> Xem thêm: Chỉ một chút nhầm lẫn về thủ tục chứng thực cũng có thể khiến bạn mất thêm thời gian đi lại
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com