Hợp đồng thuê Nhà ở xã hội (NƠXH): Những tranh chấp về hợp đồng giả cách

Nhà ở xã hội (NƠXH) là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Do chính sách ưu đãi về giá thuê, giá bán và điều kiện tiếp cận, nhiều trường hợp đã lợi dụng hình thức thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội để thực hiện các giao dịch trái quy định. Trong thực tế, không ít vụ việc phát sinh tranh chấp hợp đồng giả cách hợp đồng thuê Nhà ở xã hội, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Việc hiểu rõ bản chất của hợp đồng giả cách, nguyên nhân phát sinh tranh chấp cũng như quy định của pháp luật về nhà ở xã hội sẽ giúp các bên hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi tham gia giao dịch.
>>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký gia hạn hợp đồng thuê Nhà ở xã hội (NƠXH).

1. Khái quát về hợp đồng giả cách trong thuê Nhà ở xã hội

1.1. Hợp đồng giả cách là gì?

Hợp đồng giả cách là giao dịch dân sự được các bên xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hay bên thứ ba. Trong trường hợp này, hợp đồng được lập chỉ mang tính hình thức, không phản ánh đúng ý chí và mục đích thực sự của các bên.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự giả tạo có thể bị tuyên vô hiệu nếu đáp ứng các điều kiện theo pháp luật.

1.2. Vì sao phát sinh hợp đồng giả cách đối với Nhà ở xã hội?

Nhà ở xã hội chỉ được giao dịch theo các điều kiện và thời hạn nhất định. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp:

• Người không đủ điều kiện muốn sử dụng nhà ở xã hội.
• Chủ sở hữu muốn chuyển nhượng trái quy định.
• Các bên muốn tránh các hạn chế của pháp luật về mua bán hoặc chuyển nhượng.

Để thực hiện mục đích này, các bên có thể lập hợp đồng thuê nhưng thực chất là giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc chuyển giao quyền sử dụng nhà ở.

1.3. Đặc điểm của hợp đồng thuê giả cách

Một số dấu hiệu thường gặp của hợp đồng giả cách gồm:

• Giá thuê không phù hợp với giá thị trường hoặc giá thuê thực tế.
• Bên thuê thanh toán một khoản tiền rất lớn ngay từ đầu.
• Người thuê được toàn quyền quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản như chủ sở hữu.
• Không phát sinh việc thanh toán tiền thuê định kỳ theo hợp đồng.
• Có giấy tờ, thỏa thuận riêng thể hiện việc mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà.

Đây là những căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét bản chất của giao dịch khi xảy ra tranh chấp.

2. Các dạng tranh chấp thường gặp liên quan đến hợp đồng giả cách thuê Nhà ở xã hội

2.1. Tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà

Sau một thời gian sử dụng, bên thuê có thể yêu cầu công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở vì cho rằng hợp đồng thuê chỉ là hình thức che giấu việc mua bán.

Ngược lại, bên cho thuê có thể phủ nhận việc chuyển nhượng và yêu cầu trả lại nhà theo nội dung hợp đồng thuê đã ký.

Khi đó, việc xác định ý chí thực sự của các bên sẽ là yếu tố quan trọng để giải quyết tranh chấp.

2.2. Tranh chấp về khoản tiền đã thanh toán

Trong nhiều trường hợp, bên thuê đã giao một khoản tiền lớn nhưng hợp đồng chỉ ghi nhận là tiền đặt cọc hoặc tiền thuê trả trước.

Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên thường phát sinh tranh chấp liên quan đến:

• Nghĩa vụ hoàn trả tiền.
• Xác định giá trị tài sản đã giao.
• Tiền lãi phát sinh.
• Khoản bồi thường thiệt hại.

Việc không có chứng từ hoặc thỏa thuận rõ ràng sẽ khiến quá trình giải quyết trở nên phức tạp.

2.3. Tranh chấp khi Nhà nước phát hiện giao dịch trái quy định

Khi cơ quan có thẩm quyền xác định việc sử dụng nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc phát hiện giao dịch giả tạo nhằm chuyển nhượng trái pháp luật, các bên có thể phải đối mặt với nhiều hậu quả như:

• Giao dịch bị xem xét vô hiệu.
• Bị thu hồi nhà ở xã hội theo quy định.
• Phát sinh trách nhiệm bồi thường giữa các bên.
• Gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi trước cơ quan có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Đây là danh mục giấy tờ thường bị thiếu khi công chứng mua bán nhà đất

3. Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả cách đối với Nhà ở xã hội

3.1. Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định hợp đồng thuê chỉ nhằm che giấu một giao dịch khác trái quy định của pháp luật thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

3.2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Sau khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những tài sản hoặc khoản tiền đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng giá trị tương đương theo quy định của pháp luật.

Nếu có thiệt hại phát sinh do lỗi của một bên thì bên có lỗi còn có thể phải bồi thường.

3.3. Ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên

Việc tham gia giao dịch giả cách có thể dẫn đến nhiều hệ quả như:

• Không được công nhận quyền sở hữu nhà.
• Mất khoản tiền đã thanh toán nếu không chứng minh được giao dịch thực tế.
• Tốn thời gian giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
• Phát sinh chi phí tố tụng và chi phí pháp lý.

Đây là những rủi ro mà các bên cần cân nhắc trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến nhà ở xã hội.

4. Giải pháp hạn chế tranh chấp hợp đồng giả cách thuê Nhà ở xã hội

4.1. Tuân thủ đúng điều kiện giao dịch theo quy định

Các bên chỉ nên thực hiện việc thuê, thuê mua hoặc mua bán nhà ở xã hội khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Việc cố tình lập hợp đồng nhằm che giấu giao dịch khác có thể dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

4.2. Kiểm tra kỹ hồ sơ và tình trạng pháp lý của nhà ở xã hội

Trước khi ký kết hợp đồng, người có nhu cầu thuê cần tìm hiểu:

• Chủ thể có quyền cho thuê hay không.
• Nhà ở có thuộc diện bị hạn chế giao dịch không.
• Có đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc bị xử lý vi phạm hay không.
• Các điều kiện chuyển nhượng, cho thuê có đáp ứng quy định pháp luật hay không.

Việc xác minh đầy đủ thông tin sẽ giúp giảm thiểu nguy cơ phát sinh tranh chấp.

4.3. Tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi giao dịch

Đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc có dấu hiệu phức tạp, các bên nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn về tính hợp pháp của hợp đồng.

Đồng thời, cần lập đầy đủ các văn bản, chứng từ thanh toán và thực hiện giao dịch theo đúng trình tự pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

>>> Xem thêm: Rất nhiều người nhầm lẫn giữa công chứng và chứng thực chữ ký

Kết luận

Tranh chấp hợp đồng giả cách hợp đồng thuê Nhà ở xã hội là vấn đề pháp lý phức tạp, thường phát sinh khi các bên lợi dụng hình thức hợp đồng thuê để che giấu các giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng trái quy định. Những giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo nhiều hậu quả về tài sản, quyền sở hữu và nghĩa vụ bồi thường. Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ quy định pháp luật, kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà ở xã hội và thực hiện giao dịch đúng quy định là giải pháp hiệu quả để hạn chế rủi ro.

Để được tư vấn về hợp đồng thuê nhà ở xã hội, công chứng các giao dịch về nhà ở, bất động sản cũng như hỗ trợ giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng. Đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi giao dịch pháp lý.

>>> Xem thêm: Nhiều người chỉ nhận ra giá trị của văn phòng công chứng sau khi gặp vướng mắc pháp lý.

>>> Xem thêm: Không phải nơi nào cũng làm được dịch thuật lấy ngay đúng hẹn

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com