Trong thị trường bất động sản, tác động của quy hoạch luôn được xem là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị đất. Một khu đất có thể tăng giá trị gấp nhiều lần nhờ quy hoạch hạ tầng, nhưng cũng có thể giảm mạnh nếu rơi vào quy hoạch treo. Vậy pháp luật quy định thế nào và thực tế ra sao?
>>> Xem thêm: Văn Phòng Công Chứng TP Hà Nội – Danh Sách, Địa Chỉ & Giờ Làm Việc
1. Căn cứ pháp lý về tác động của quy hoạch và giá trị đất ⚖️
Theo quy định hiện hành:
Điều 52 Luật Đất đai 2013: Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Điều 112 Luật Đất đai 2013: Khi định giá đất, Nhà nước phải xét đến mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP: Xác định giá đất dựa trên nhiều yếu tố, trong đó có quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất.
👉 Như vậy, giá trị đất luôn phụ thuộc trực tiếp vào quy hoạch mà Nhà nước công bố và thực hiện.
>>> Xem thêm: Mức phí công chứng mới nhất theo quy định năm 2025
2. Tác động của quy hoạch đến giá trị đất 📈📉
2.1. Tích cực: Giá trị đất tăng nhờ quy hoạch hạ tầng 🚆
Khi một khu vực được đưa vào quy hoạch xây dựng đường cao tốc, metro, khu đô thị, khu công nghiệp, giá đất thường tăng nhanh.
Người dân được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng, cơ hội kinh doanh và sinh sống thuận lợi hơn.
👉 Ví dụ thực tế: Tại Đồng Nai, khi công bố quy hoạch Sân bay Long Thành, giá đất xung quanh tăng gấp 3–5 lần chỉ trong vài năm.
2.2. Tiêu cực: Quy hoạch treo làm giảm giá trị đất ⏳
Đất trong quy hoạch treo không thể xây dựng, sửa chữa hay chuyển nhượng dễ dàng.
Nhà cửa xuống cấp, quyền lợi của người dân bị hạn chế, kéo theo giá trị đất giảm sút.
👉 Ví dụ thực tế: Một số khu vực tại Hà Nội quy hoạch suốt hơn 15 năm không triển khai, khiến nhiều hộ gia đình rơi vào cảnh “ở không yên, bán không được”.
2.3. Trường hợp trung gian: Đất quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi 🏠
Theo Luật Đất đai, nếu đất đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, người dân vẫn có thể sử dụng và chuyển nhượng.
Tuy nhiên, giá trị đất thường thấp hơn so với đất không bị quy hoạch vì rủi ro pháp lý cao.
3. Vai trò về tác động của quy hoạch trong việc xác định giá trị đất 📊
3.1. Minh bạch thị trường bất động sản 📜
Công khai quy hoạch giúp nhà đầu tư và người dân biết rõ khu đất thuộc diện nào, từ đó đưa ra quyết định giao dịch đúng đắn.
3.2. Công cụ quản lý nhà nước 🏛️
Nhà nước dựa vào quy hoạch để ban hành bảng giá đất, khung giá đất phù hợp, làm cơ sở tính thuế, phí, bồi thường khi thu hồi.
4. Ví dụ minh họa về tác động của quy hoạch 🔎
TP.HCM: Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên khi được phê duyệt đã làm giá đất dọc tuyến tăng từ 30% – 50%.
Đà Nẵng: Nhiều khu vực dính quy hoạch treo hơn 10 năm, giá đất không chỉ không tăng mà còn giảm so với đất liền kề ngoài quy hoạch.
📌 Điều này cho thấy, tác động của quy hoạch đến giá trị đất không phải lúc nào cũng tích cực, mà phụ thuộc vào tính khả thi và tốc độ triển khai quy hoạch.
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng tại nhàcó phức tạp và mất thêm chi phí không?
5. Người dân nên làm gì khi đất nằm trong quy hoạch? 📝
🔍 Kiểm tra thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin điện tử địa phương.
⚠️ Cân nhắc khi mua bán đất trong khu vực vừa công bố quy hoạch, tránh bị đầu cơ thổi giá.
📢 Khiếu nại, kiến nghị nếu rơi vào tình trạng quy hoạch treo kéo dài, gây thiệt hại quyền lợi chính đáng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
