Hợp đồng đặt cọc là một dạng thỏa thuận dân sự phổ biến nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong tương lai. Một trong những yếu tố quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ là thời hạn hợp đồng đặt cọc. Việc quy định rõ thời hạn giúp các bên xác lập quyền và nghĩa vụ cụ thể, đồng thời làm căn cứ giải quyết tranh chấp nếu xảy ra vi phạm.
>>> Xem thêm: Có nên ghi điều khoản “chỉ hoàn cọc nếu bán được cho người khác” trong Hợp đồng đặt cọc?
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh
Các quy định pháp lý liên quan đến thời hạn của hợp đồng đặt cọc được nêu trong các văn bản sau:
Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 328: Quy định về đặt cọc.
Điều 385: Hợp đồng dân sự.
Điều 401: Thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
Điều 403: Thời hạn thực hiện hợp đồng.
Điều 422: Chấm dứt hợp đồng.
2. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Hợp đồng đặt cọc thường được áp dụng trong các lĩnh vực như: mua bán nhà đất, mua xe, thuê – cho thuê tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
>>> Xem thêm: Bí quyết làm công chứng không mất nhiều thời gian và chi phí.
3. Thời hạn hợp đồng đặt cọc được quy định như thế nào?
Thời hạn hợp đồng đặt cọc là khoảng thời gian được các bên thỏa thuận để giữ cam kết thực hiện hoặc ký kết hợp đồng chính. Trong thời gian này, nếu một bên từ chối hoặc không thực hiện nghĩa vụ, sẽ phát sinh hậu quả pháp lý theo quy định.
Nếu trong hợp đồng không ghi rõ thời hạn, các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực và thời gian thực hiện nghĩa vụ sẽ được áp dụng.
Pháp luật có quy định cụ thể về thời hạn đặt cọc không?
Bộ luật Dân sự không quy định thời hạn đặt cọc cố định, mà để các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 403 BLDS 2015, nếu không thỏa thuận thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ sẽ được xác định theo mục đích của hợp đồng hoặc theo điều kiện cụ thể.
4. Hết thời hạn hợp đồng đặt cọc thì điều gì xảy ra?
Các trường hợp khi hết thời hạn hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng chính được ký kết đúng hạn: Tiền hoặc tài sản đặt cọc sẽ được xử lý theo thỏa thuận – có thể được chuyển sang thực hiện hợp đồng chính hoặc hoàn trả.
Bên nhận đặt cọc vi phạm: Phải trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương.
Bên đặt cọc vi phạm: Bị mất số tiền đặt cọc đã giao.
Cả hai bên không vi phạm, nhưng không ký được hợp đồng chính do bất khả kháng: Hợp đồng đặt cọc chấm dứt, tài sản đặt cọc được hoàn trả.
Căn cứ pháp lý giải quyết hậu quả
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó…”
5. Ví dụ minh họa
Ví dụ: Ngày 01/06/2025, ông A đặt cọc 100 triệu đồng cho bà B để mua một căn hộ, hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày, đến 30/06/2025 sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên đến hạn, ông A từ chối ký vì lý do cá nhân, không thuộc trường hợp bất khả kháng.
→ Trường hợp này, ông A bị mất toàn bộ tiền đặt cọc, theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015.
>>> Xem thêm: Tư vấn miễn phí các bước thủ tục cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp
6. Lưu ý khi xác định thời hạn hợp đồng đặt cọc
Những điều cần ghi rõ trong hợp đồng
Ngày bắt đầu và kết thúc thời hạn đặt cọc.
Nghĩa vụ của mỗi bên khi hết thời hạn.
Hậu quả nếu một trong hai bên không thực hiện cam kết.
Các trường hợp được gia hạn (nếu có).
Nên quy định rõ bằng văn bản
Việc quy định rõ thời hạn hợp đồng đặt cọc bằng văn bản là cực kỳ quan trọng để:
Tránh tranh chấp không đáng có.
Làm căn cứ khi đưa vụ việc ra cơ quan giải quyết (tòa án, trọng tài).
Bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên liên quan.
Thời hạn hợp đồng đặt cọc là yếu tố bắt buộc cần có trong nội dung của hợp đồng, dù pháp luật không quy định cụ thể về con số ngày/tháng. Các bên nên tự thỏa thuận rõ ràng về mốc thời gian, trách nhiệm, cũng như hậu quả nếu vi phạm để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của mình. Khi không rõ, nên nhờ đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn, soạn thảo chính xác.
Nếu bạn cần mẫu hợp đồng đặt cọc có quy định rõ về thời hạn hoặc cần tư vấn cụ thể theo từng trường hợp, đừng ngần ngại liên hệ với chuyên gia pháp lý uy tín.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
