Hợp đồng mua bán nhà là căn cứ pháp lý quan trọng xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi hợp đồng đã ký đều có giá trị pháp lý tuyệt đối. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức hoặc trình tự theo quy định pháp luật. Việc nhận diện đúng các trường hợp vô hiệu giúp hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có vai trò gì trong việc phòng ngừa tranh chấp dân sự?
I. Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều kiện chủ thể 👤
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp.
Hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu:
Bên bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở.
Người ký hợp đồng không có quyền đại diện hợp pháp.
Một bên bị mất năng lực hành vi dân sự nhưng vẫn xác lập giao dịch.
📌 Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung nhưng chỉ một người tự ý bán mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại cũng dẫn đến vô hiệu.
II. Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm hình thức ✍️
Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Công chứng 2014, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Những vi phạm hình thức thường gặp gồm:
Chỉ lập giấy tay, không công chứng.
Ký hợp đồng nhưng không chứng thực đúng thẩm quyền.
Giả mạo chữ ký hoặc nội dung công chứng.
📕 Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm hình thức bắt buộc có thể bị tuyên vô hiệu.
⚠️ Trong các trường hợp này, dù các bên tự nguyện ký kết, hợp đồng vẫn không được pháp luật bảo vệ.
IV. Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép 🎭
Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên tham gia giao dịch do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu.
Biểu hiện thường thấy:
Cung cấp thông tin sai lệch về tình trạng pháp lý của nhà.
Che giấu việc nhà đang tranh chấp.
Ép buộc ký hợp đồng trong tình thế không tự nguyện.
⏱️ Yêu cầu tuyên vô hiệu phải được thực hiện trong thời hiệu luật định.
V. Ví dụ minh họa thực tế 📌
Anh A mua một căn nhà tại khu dân cư thông qua giấy viết tay, không công chứng. Sau đó phát hiện căn nhà đang thế chấp ngân hàng và chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án xác định giao dịch vi phạm cả điều kiện hình thức lẫn nội dung, nên tuyên hợp đồng vô hiệu. Hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định pháp luật.
VI. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu ⚖️
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
Giao dịch không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ.
Các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận.
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
📌 Quyền sở hữu nhà ở không được công nhận cho bên mua nếu hợp đồng vô hiệu.
Việc xác định chính xác thời điểm và căn cứ làm Hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong thực tiễn giao dịch bất động sản. Người mua và người bán cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của nhà ở, hình thức hợp đồng và năng lực chủ thể trước khi ký kết. Chủ động tuân thủ đúng quy định pháp luật là cách tốt nhất để phòng tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
