Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuBên thuê trả mặt bằng trước hạn có thể khiến chủ nhà chịu nhiều thiệt hại. Việc tìm khách thuê mới cũng mất thời gian và chi phí. Đặc biệt, tranh chấp dễ phát sinh nếu hợp đồng chưa quy định rõ quyền chấm dứt và trách nhiệm của mỗi bên.
Vậy đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trong trường hợp nào là hợp pháp? Bên cho thuê có được giữ tiền đặt cọc hoặc yêu cầu bồi thường không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích các căn cứ pháp lý và hướng xử lý phù hợp. Qua đó, chủ nhà có thể chủ động bảo vệ quyền lợi của mình.
>>> Xem thêm: Quy trình hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại Văn phòng công chứng
1. Bên thuê có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng không?
1.1. Hiểu đúng về đơn phương chấm dứt hợp đồng
Đơn phương chấm dứt hợp đồng là việc một bên chủ động kết thúc quan hệ hợp đồng mà không cần bên còn lại đồng ý. Tuy nhiên, quyền này phải có căn cứ pháp luật hoặc căn cứ theo thỏa thuận hợp pháp.
Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, một bên có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong những trường hợp luật quy định. Các bên cũng có thể thỏa thuận về quyền này trong hợp đồng.
Vì vậy, bên thuê không phải lúc nào cũng được tự ý trả mặt bằng trước hạn. Việc đóng cửa kinh doanh hoặc chuyển địa điểm không đương nhiên làm chấm dứt mọi nghĩa vụ.
Nếu không có căn cứ hợp pháp, bên thuê có thể phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Phạm vi trách nhiệm phụ thuộc vào thỏa thuận và thiệt hại thực tế.
1.2. Những trường hợp bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng hợp pháp
Bên thuê có thể có quyền chấm dứt hợp đồng khi xuất hiện căn cứ phù hợp. Trước hết, cần kiểm tra điều khoản chấm dứt đã được hai bên thống nhất.
Ví dụ, hợp đồng cho phép bên thuê trả mặt bằng trước hạn nếu báo trước 30 ngày. Khi đáp ứng đúng điều kiện này, bên thuê có thể thực hiện quyền chấm dứt theo thỏa thuận.
Ngoài ra, pháp luật có thể cho phép chấm dứt khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng. Chẳng hạn, bên cho thuê không bảo đảm quyền sử dụng mặt bằng như đã cam kết. Trường hợp cụ thể cần được đánh giá theo hợp đồng và quy định áp dụng.
Nếu mặt bằng không thể sử dụng đúng mục đích do nguyên nhân thuộc trách nhiệm của bên cho thuê, bên thuê có thể có quyền yêu cầu khắc phục hoặc chấm dứt. Tuy nhiên, không nên kết luận chỉ dựa trên lời trình bày của một bên. Cần kiểm tra tài liệu và diễn biến thực tế.
1.3. Khó khăn kinh doanh có phải là căn cứ chấm dứt?
Kinh doanh thua lỗ là lý do phổ biến khiến bên thuê muốn trả mặt bằng. Tuy nhiên, khó khăn tài chính không mặc nhiên cho phép chấm dứt hợp đồng trước hạn mà không chịu trách nhiệm.
Nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép trả trước hạn, bên thuê cần trao đổi với bên cho thuê. Hai bên có thể thỏa thuận chấm dứt và thống nhất cách xử lý tiền thuê, tiền đặt cọc.
Trường hợp bên cho thuê không đồng ý, bên thuê cần xem xét căn cứ pháp luật trước khi tự ý rời đi. Việc ngừng hoạt động hoặc bàn giao chìa khóa không tự động giải quyết các nghĩa vụ còn tồn đọng.
Để hạn chế tranh chấp, các bên nên lập văn bản chấm dứt hợp đồng. Văn bản cần ghi rõ thời điểm chấm dứt và trách nhiệm thanh toán của mỗi bên.
2. Quyền lợi của bên cho thuê khi bên thuê trả mặt bằng trước hạn
2.1. Kiểm tra căn cứ chấm dứt và thời hạn báo trước
Khi nhận thông báo trả mặt bằng, chủ nhà không nên vội xác nhận hợp đồng đã chấm dứt. Trước tiên, cần kiểm tra nội dung hợp đồng và căn cứ mà bên thuê đưa ra.
Một số hợp đồng cho phép chấm dứt trước hạn nhưng yêu cầu báo trước trong thời gian nhất định. Nếu bên thuê không tuân thủ, bên cho thuê cần xem xét hậu quả theo thỏa thuận và pháp luật.
Đối với hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cần kiểm tra quy định về loại hợp đồng và đối tượng áp dụng. Điều 46 của luật này yêu cầu hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh phải thể hiện các nội dung về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm vi phạm và trường hợp chấm dứt.
Không nên áp dụng máy móc một thời hạn báo trước cho mọi hợp đồng. Thời hạn và điều kiện cụ thể có thể khác nhau tùy loại mặt bằng, chủ thể giao dịch và thỏa thuận.
2.2. Xử lý tiền đặt cọc khi bên thuê chấm dứt trước hạn
Tiền đặt cọc thường được sử dụng để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, việc xử lý khoản tiền này cần căn cứ vào thỏa thuận và quy định pháp luật.
Nếu bên thuê tự ý chấm dứt không đúng căn cứ, bên cho thuê có thể xem xét quyền đối với tiền đặt cọc. Kết quả phụ thuộc vào mục đích đặt cọc và điều khoản xử lý vi phạm.
Không phải trường hợp nào chủ nhà cũng được giữ toàn bộ tiền cọc. Nếu hợp đồng quy định hoàn trả khi báo trước đúng hạn, cần thực hiện theo thỏa thuận hợp pháp. Các khoản công nợ hoặc thiệt hại cũng cần được đối chiếu riêng.
Để tránh tranh cãi, hai bên nên lập biên bản đối chiếu. Biên bản cần ghi rõ tiền thuê còn thiếu, chi phí phát sinh và số tiền đặt cọc được hoàn trả hoặc xử lý.
2.3. Yêu cầu thanh toán tiền thuê và các khoản còn nợ
Bên thuê vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh theo hợp đồng. Những khoản cần kiểm tra có thể gồm tiền thuê còn thiếu, phí dịch vụ và chi phí điện nước.
Nếu hợp đồng chấm dứt hợp pháp, các bên cần xác định thời điểm kết thúc nghĩa vụ thanh toán. Nếu việc chấm dứt không đúng căn cứ, bên cho thuê có thể yêu cầu giải quyết các nghĩa vụ còn tồn tại theo quy định.
Chủ nhà nên lưu hóa đơn, chứng từ và lịch sử thanh toán. Các tài liệu này giúp xác định số tiền thực tế còn nợ. Không nên tự đưa ra khoản phạt nếu hợp đồng hoặc pháp luật không có căn cứ áp dụng.
2.4. Yêu cầu bồi thường thiệt hại khi có căn cứ
Việc bên thuê trả mặt bằng sớm có thể làm phát sinh chi phí cho chủ nhà. Ví dụ, mặt bằng bị hư hỏng hoặc chủ nhà phải sửa chữa để tìm khách mới.
Tuy nhiên, không phải mọi chi phí đều đương nhiên được bồi thường. Bên yêu cầu cần xác định căn cứ trách nhiệm và chứng minh thiệt hại theo quy định pháp luật.
Các tài liệu có thể bao gồm ảnh hiện trạng, biên bản bàn giao, hóa đơn sửa chữa và chứng từ phát sinh. Nếu có tranh chấp, những tài liệu này giúp làm rõ mức thiệt hại.
Nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm, cần kiểm tra điều kiện áp dụng. Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai vấn đề khác nhau. Không nên gộp thành một khoản khi chưa có căn cứ.
>>> Xem thêm: Tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con cần xem xét giấy tờ, quan hệ nhân thân và nghĩa vụ liên quan; tham khảo dịch vụ sang tên sổ đỏ cho con
3. Cách xử lý khi bên thuê tự ý trả mặt bằng trước hạn
3.1. Rà soát hợp đồng và thu thập chứng cứ
Bước đầu tiên là kiểm tra toàn bộ hợp đồng thuê mặt bằng. Chủ nhà nên chú ý đến thời hạn thuê, quyền chấm dứt, thời gian báo trước và điều khoản đặt cọc.
Tiếp theo, hãy lưu giữ thông báo trả mặt bằng của bên thuê. Tin nhắn, email và văn bản trao đổi đều có thể hữu ích. Các bên cũng nên ghi nhận thời điểm bên thuê ngừng hoạt động và bàn giao tài sản.
Nếu mặt bằng có dấu hiệu hư hỏng, chủ nhà nên chụp ảnh hoặc lập biên bản hiện trạng. Việc kiểm tra nên thực hiện trước khi sửa chữa, nếu điều kiện thực tế cho phép.
Hồ sơ càng đầy đủ thì việc thương lượng càng thuận lợi. Đây cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp khi cần thiết.
3.2. Gửi văn bản yêu cầu bên thuê thực hiện nghĩa vụ
Sau khi rà soát, chủ nhà có thể gửi văn bản cho bên thuê. Văn bản nên nêu rõ căn cứ hợp đồng và vấn đề cần giải quyết.
Nội dung có thể đề cập tiền thuê còn thiếu, thời điểm bàn giao và tình trạng mặt bằng. Nếu yêu cầu bồi thường, cần nêu căn cứ và tài liệu chứng minh. Nên đưa ra thời hạn phản hồi hợp lý.
Việc trao đổi bằng văn bản giúp hạn chế tranh cãi về nội dung đã thông báo. Chủ nhà cũng nên lưu bằng chứng gửi và nhận văn bản.
Không nên tự ý khóa cửa hoặc xử lý tài sản của bên thuê khi chưa làm rõ quyền của mình. Nếu tài sản vẫn còn tại mặt bằng, các bên cần thống nhất phương án kiểm kê và bàn giao.
3.3. Thương lượng phương án chấm dứt hợp đồng
Trong nhiều trường hợp, thương lượng là cách giải quyết tiết kiệm thời gian. Chủ nhà có thể thống nhất với bên thuê về ngày kết thúc hợp đồng và lịch bàn giao.
Hai bên nên lập văn bản ghi nhận các nội dung đã thống nhất. Văn bản cần xác định tiền thuê còn nợ, tiền đặt cọc và trách nhiệm sửa chữa. Nếu có khoản bồi thường, cần ghi rõ căn cứ và số tiền.
Trường hợp chủ nhà đồng ý cho bên thuê trả trước hạn, nên thể hiện rõ việc này bằng văn bản. Điều đó giúp tránh tranh cãi về việc bên thuê có vi phạm hợp đồng hay không.
Nếu hai bên không thống nhất được, có thể cân nhắc hòa giải hoặc khởi kiện theo quy định. Việc lựa chọn phương án cần dựa trên giá trị tranh chấp và chứng cứ hiện có.
3.4. Khởi kiện khi không thể giải quyết bằng thương lượng
Nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ và hai bên không thể thỏa thuận, bên cho thuê có thể cân nhắc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Hồ sơ thường cần có hợp đồng thuê mặt bằng và tài liệu liên quan. Các chứng cứ về thanh toán, thông báo chấm dứt và hiện trạng bàn giao cũng rất quan trọng.
Người khởi kiện cần nêu rõ yêu cầu của mình. Ví dụ, yêu cầu thanh toán tiền thuê còn thiếu hoặc bồi thường thiệt hại có căn cứ. Tòa án sẽ xem xét vụ việc theo hợp đồng và quy định pháp luật.
Trước khi khởi kiện, nên rà soát thời hiệu và thẩm quyền giải quyết. Nếu vụ việc có nhiều tình tiết phức tạp, các bên nên tìm tư vấn pháp lý phù hợp.
4. Những lưu ý để hạn chế tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng
4.1. Quy định rõ điều kiện chấm dứt trước hạn
Khi lập hợp đồng, các bên nên xác định rõ trường hợp được chấm dứt trước hạn. Điều khoản cần nêu thời gian báo trước và cách gửi thông báo.
Nếu cho phép bên thuê trả mặt bằng trước hạn, nên quy định rõ điều kiện áp dụng. Ví dụ, các bên có thể thỏa thuận thời gian báo trước và trách nhiệm thanh toán đến ngày bàn giao.
Cần phân biệt quyền chấm dứt theo thỏa thuận với trường hợp vi phạm hợp đồng. Nội dung rõ ràng giúp hạn chế cách hiểu khác nhau khi xảy ra tranh chấp.
4.2. Ghi cụ thể cách xử lý tiền đặt cọc và khoản bồi thường
Hợp đồng nên nêu rõ mục đích của tiền đặt cọc. Các bên cần xác định trường hợp được hoàn trả, khấu trừ hoặc xử lý tiền cọc.
Nếu có thỏa thuận phạt vi phạm, cần ghi cụ thể điều kiện áp dụng. Các bên cũng nên phân biệt khoản phạt với yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Không nên sử dụng điều khoản quá chung chung như “bên vi phạm chịu mọi tổn thất”. Cần xác định trách nhiệm theo từng trường hợp. Nội dung phải phù hợp pháp luật và bản chất giao dịch.
4.3. Lập biên bản bàn giao mặt bằng đầy đủ
Khi kết thúc hợp đồng, các bên nên kiểm tra hiện trạng mặt bằng. Biên bản cần ghi rõ ngày bàn giao và tình trạng tài sản.
Nếu có thiết bị, nội thất hoặc công trình do bên thuê lắp đặt, cần xác định cách xử lý. Các bên cũng nên ghi nhận chỉ số điện nước và những khoản còn phải thanh toán.
Ảnh chụp hiện trạng có thể được lưu kèm biên bản. Mỗi bên nên giữ một bản để đối chiếu khi cần. Đây là bước quan trọng nhằm hạn chế tranh chấp sau khi bên thuê rời đi.
4.4. Kiểm tra pháp lý trước khi ký hợp đồng
Trước khi cho thuê, chủ nhà nên kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền cho thuê. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung, cần xác định sự đồng ý của những người có quyền liên quan.
Hợp đồng cần mô tả rõ vị trí và diện tích mặt bằng. Mục đích sử dụng cũng phải được xác định cụ thể. Các bên nên kiểm tra điều kiện kinh doanh tương ứng với loại hình hoạt động dự kiến.
Với hợp đồng có giá trị lớn hoặc thời hạn dài, nên rà soát kỹ điều khoản pháp lý trước khi ký. Việc công chứng hoặc chứng thực cần được xem xét theo loại giao dịch và quy định áp dụng. Không phải mọi hợp đồng thuê mặt bằng đều bắt buộc công chứng.
4.5. Chủ động tìm tư vấn khi phát sinh tranh chấp
Tranh chấp về chấm dứt hợp đồng có thể liên quan đến nhiều vấn đề. Chẳng hạn, tiền đặt cọc, khoản nợ và chi phí sửa chữa có thể được yêu cầu cùng lúc.
Vì vậy, chủ nhà không nên chỉ dựa vào một điều khoản riêng lẻ. Cần xem xét toàn bộ hợp đồng và chứng cứ liên quan. Điều này giúp xác định đúng quyền và nghĩa vụ của các bên.
Nếu cần lập văn bản thỏa thuận chấm dứt hoặc rà soát hồ sơ giao dịch, các bên nên tìm hỗ trợ chuyên môn. Cách xử lý phù hợp ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế chi phí và thời gian tranh chấp.
>>> Xem thêm: Bạn cần một địa chỉ để tìm hiểu thủ tục công chứng rõ ràng? Hãy ghé thăm văn phòng công chứng trực tuyến
Kết luận
Khi bên thuê trả mặt bằng trước hạn, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng có hợp pháp hay không phụ thuộc vào thỏa thuận và căn cứ pháp luật. Bên cho thuê cần kiểm tra điều kiện chấm dứt, tiền đặt cọc và các khoản còn nợ. Nếu có thiệt hại, cần thu thập chứng cứ trước khi yêu cầu bồi thường. Việc thương lượng bằng văn bản cũng giúp các bên hạn chế tranh chấp kéo dài.
Để được hỗ trợ rà soát giấy tờ và tư vấn thủ tục công chứng phù hợp, quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Bạn muốn việc hoàn thiện giấy tờ bớt rườm rà? Hãy tham khảo các thông tin hữu ích về dịch vụ công chứng
>>> Xem thêm: Bạn có biết không? Không phải mọi giấy tờ đều áp dụng cùng một thủ tục chứng thực
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com