Hợp đồng mua bán đất quy hoạch: điều khoản cần lưu ý
Trong thực tế, nhiều giao dịch mua bán đất diễn ra khi thửa đất nằm trong diện quy hoạch. Việc ký kết hợp đồng mua bán đất quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thẩm định kỹ. Bài viết này sẽ phân tích các quy định liên quan và những điều khoản cần đặc biệt lưu ý.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng tại Hà Nội hỗ trợ thủ tục pháp lý chuyên nghiệp, đúng quy định
1. Căn cứ pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán đất quy hoạch ⚖️
Luật Đất đai 2013:
Điều 188: Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.
Điều 49: Đất trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người dân vẫn có quyền chuyển nhượng.
Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 117: Hợp đồng có hiệu lực khi có đủ năng lực pháp luật, ý chí tự nguyện, đối tượng hợp pháp.
Điều 500 – 502: Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Công chứng 2014: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp lý.
2. Khi nào được ký hợp đồng mua bán đất quy hoạch? 🏠
2.1. Trường hợp được phép
Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng.
👉 Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán đất quy hoạch vẫn hợp pháp nếu tuân thủ đầy đủ thủ tục.
2.2. Trường hợp không được phép
Đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc đã có quyết định thu hồi.
Hợp đồng mua bán nếu ký vẫn sẽ bị vô hiệu, người mua không được cấp sổ đỏ.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ: Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. Điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng mua bán đất quy hoạch ✍️
Để hạn chế rủi ro, khi soạn thảo hợp đồng mua bán đất quy hoạch, các bên cần chú ý:
3.1. Thông tin về thửa đất
Ghi rõ diện tích, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ đất.
Trích dẫn thông tin từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nêu rõ tình trạng đất có nằm trong quy hoạch hay không, dựa trên văn bản xác nhận quy hoạch của UBND cấp huyện.
3.2. Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán 💵
Ghi rõ giá mua bán bằng số và chữ.
Thỏa thuận hình thức thanh toán (tiền mặt/chuyển khoản).
Điều khoản về trả chậm, trả góp (nếu có).
3.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên ⚖️
Bên bán: cam kết đất đủ điều kiện chuyển nhượng, không tranh chấp, không bị kê biên.
Bên mua: có trách nhiệm thanh toán đúng hạn, thực hiện nghĩa vụ thuế, phí.
Thỏa thuận rõ trách nhiệm nếu hợp đồng vô hiệu do đất thuộc diện quy hoạch không được chuyển nhượng.
3.4. Điều khoản xử lý tranh chấp ⚔️
Ưu tiên thương lượng, hòa giải.
Nếu không đạt thỏa thuận → giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
4. Ví dụ minh họa thực tế 🔎
Trường hợp hợp pháp: Anh A mua 200m² đất tại huyện X. Thửa đất nằm trong quy hoạch mở rộng khu dân cư nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Sau khi công chứng hợp đồng và sang tên, anh A được cấp sổ đỏ mới.
Trường hợp rủi ro: Chị B ký hợp đồng mua bán 150m² đất tại quận Y, nhưng đất này đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất năm 2024 để làm đường. Sau khi thanh toán, chị B không thể sang tên, hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
>>> Xem thêm: Quy trình thực hiệnthủ tục công chứng nhanh chóng, đảm bảo đúng pháp luật
5. Lời khuyên khi ký hợp đồng mua bán đất quy hoạch 💡
📌 Luôn yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận quy hoạch từ cơ quan có thẩm quyền.
📌 Chỉ ký hợp đồng khi đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
📌 Hợp đồng cần được công chứng để đảm bảo hiệu lực.
📌 Nên nhờ luật sư tư vấn trước khi giao dịch để tránh tranh chấp sau này.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
