Ngăn chặn giao dịch bất động sản: Vai trò của Tòa án và Văn phòng Đăng ký đất đai
Trong thực tiễn, các giao dịch bất động sản – đặc biệt là mua bán, tặng cho, thế chấp – có thể bị trì hoãn hoặc hủy bỏ nếu tài sản bị yêu cầu ngăn chặn giao dịch bởi bên thứ ba hoặc theo yêu cầu của cơ quan chức năng. Mục đích của biện pháp này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ tranh chấp dân sự, thi hành án hoặc xử lý sai phạm hành chính. Tuy nhiên, không phải cá nhân, tổ chức nào cũng có quyền yêu cầu ngăn chặn, và không phải cơ quan nào cũng được phép thực hiện lệnh ngăn chặn. Xác định đúng thẩm quyền ngăn chặn nhà đất là điều kiện tiên quyết để đảm bảo hiệu lực pháp lý và hạn chế khiếu kiện phát sinh.
>>> Xem thêm: Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất mới nhất tại văn phòng công chứng
Cơ sở pháp lý về ngăn chặn giao dịch nhà đất
Luật Đất đai 2013, Điều 188 và Điều 203
Luật Đất đai 2024, Điều 153 và Điều 224 (có hiệu lực từ 01/01/2025)
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Điều 114 và 123
Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi 2014, Điều 66 và 75
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 10
Luật Công chứng 2014, sửa đổi 2024, Điều 37
Thẩm quyền ngăn chặn nhà đất của Tòa án nhân dân
Tòa án là cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm đảm bảo việc giải quyết vụ án dân sự, bao gồm việc cấm hoặc yêu cầu tạm ngừng thực hiện giao dịch đối với tài sản đang có tranh chấp. Theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thể:
Ra quyết định phong tỏa tài sản là bất động sản
Yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai tạm ngừng ghi nhận giao dịch
Yêu cầu cơ quan công chứng không thực hiện thủ tục công chứng đối với tài sản đang bị ngăn chặn
Đặc điểm của biện pháp ngăn chặn do Tòa án áp dụng là có hiệu lực bắt buộc, các cơ quan hành chính liên quan phải thực hiện theo đúng nội dung quyết định và thời hạn được Tòa án xác định.
>>> Xem thêm: Những mẹo đơn giản đểkiểm tra sổ đỏ trước khi giao dịch
Thẩm quyền ngăn chặn nhà đất của Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Văn phòng đăng ký đất đai được quyền ghi nhận và cập nhật thông tin ngăn chặn giao dịch trong hồ sơ địa chính khi nhận được:
Quyết định ngăn chặn từ Tòa án, cơ quan thi hành án
Yêu cầu bằng văn bản của cá nhân, tổ chức kèm tài liệu chứng minh tranh chấp, quyền lợi liên quan đến thửa đất
Tuy nhiên, khác với Tòa án, Văn phòng đăng ký đất đai không có quyền tự ban hành lệnh ngăn chặn, mà chỉ thực hiện vai trò ghi nhận, quản lý và thông báo tình trạng pháp lý của thửa đất.
Do đó, khi xét về thẩm quyền ngăn chặn nhà đất, Văn phòng đăng ký chỉ là cơ quan tiếp nhận và thực hiện ngăn chặn theo đề nghị có căn cứ pháp lý, chứ không phải là cơ quan chủ động quyết định.
Phân biệt vai trò của Tòa án và Văn phòng đăng ký đất đai
Tòa án: Là cơ quan tài phán, có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn theo quy trình tố tụng
Văn phòng đăng ký đất đai: Là cơ quan hành chính, thực hiện việc ghi nhận trạng thái pháp lý theo yêu cầu hợp lệ
Nếu có tranh chấp hoặc yêu cầu cần ngăn chặn khẩn cấp, cá nhân nên gửi đơn yêu cầu lên Tòa án để được bảo vệ bằng quyết định có hiệu lực pháp lý cao. Trong khi đó, nếu chỉ muốn tạm thời cảnh báo về tình trạng tranh chấp, có thể gửi đề nghị đến Văn phòng đăng ký kèm theo tài liệu chứng minh để được xem xét.
Tình huống minh họa: Bị từ chối công chứng do lệnh ngăn chặn
Một cá nhân tại Quận 3, TP.HCM thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, nhưng bị Văn phòng công chứng từ chối do thửa đất bị ghi chú “đang có yêu cầu ngăn chặn”. Qua xác minh, yêu cầu này xuất phát từ một đơn gửi trực tiếp đến Văn phòng đăng ký, kèm bản sao kê hợp đồng vay nợ chưa được công chứng.
Do đơn ngăn chặn không đến từ Tòa án hay cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất có quyền khiếu nại yêu cầu loại bỏ lệnh ngăn chặn, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc này làm trì hoãn giao dịch.
Kết luận: Hiểu đúng thẩm quyền – giao dịch đất đai an toàn và hợp pháp
Thẩm quyền ngăn chặn nhà đất là vấn đề pháp lý mấu chốt trong bảo vệ quyền sử dụng đất. Việc ngăn chặn đúng cơ quan, đúng thẩm quyền sẽ bảo đảm hiệu quả tố tụng hoặc hành chính. Tuy nhiên, nếu áp dụng sai, người bị ngăn chặn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện để khôi phục quyền lợi và tránh những thiệt hại không đáng có.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
