Tách thửa đất quy hoạch khi nào được phép thực hiện?

Trong quá trình sử dụng đất, nhiều hộ gia đình có nhu cầu tách thửa đất quy hoạch để chia cho con cái, chuyển nhượng hoặc thế chấp vay vốn. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép tách thửa. Vậy quy định pháp luật hiện hành quy định ra sao, khi nào được phép thực hiện?

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng Hà Nội công chứng bằng tốt nghiệp nhanh chóng, lấy ngay

1. Căn cứ pháp lý về tách thửa đất quy hoạch 📜

Luật Đất đai 2013:
- Điều 143 và Điều 144 quy định về điều kiện tách thửa đối với đất ở.
- Điều 188 quy định quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, tách thửa…) nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP): quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có điều kiện tách thửa.
Luật Quy hoạch 2017 và Điều 49 Luật Đất đai 2013:
- Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người dân vẫn có quyền tách thửa, chuyển nhượng, thừa kế…
- Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quyền tách thửa sẽ bị hạn chế.

2. Khi nào được phép tách thửa đất quy hoạch? ✅

2.1. Đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

👉 Người sử dụng đất vẫn được phép tách thửa bình thường nếu đáp ứng các điều kiện:

Có sổ đỏ hợp pháp.
Đảm bảo diện tích tối thiểu theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Không vi phạm quy định về hành lang an toàn, đất công trình công cộng.

2.2. Đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

👉 Người dân không được phép tách thửa vì khu đất đã xác định sẽ thu hồi.

Trong trường hợp này, chỉ có thể chờ đến khi kế hoạch thay đổi hoặc được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch.

2.3. Đất đã có quyết định thu hồi

👉 Hoàn toàn không được tách thửa. Người sử dụng đất chỉ có quyền chờ quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng hợp đồng thuê nhà trọn gói, giúp bạn tiết kiệm thời gian

3. Thủ tục tách thửa đất quy hoạch 📝

3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu).
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.
Bản vẽ thửa đất (nếu có yêu cầu).

Xem thêm: Có thể cầm cố quyền sử dụng đất tại ngân hàng không?

3.2. Quy trình thực hiện

Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Cơ quan tiếp nhận kiểm tra điều kiện quy hoạch và diện tích tối thiểu.
Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật.
UBND cấp huyện/cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới.
Người dân nhận kết quả tách thửa sau khoảng 15 – 20 ngày làm việc.

4. Ví dụ minh họa thực tế 🔎

Trường hợp được phép:
Anh A có 500m² đất ở tại Bình Dương, thuộc quy hoạch khu đô thị nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Anh A muốn tách 200m² để cho con. Sau khi kiểm tra, cơ quan chức năng xác nhận đủ diện tích tối thiểu, anh A được phép tách thửa và cấp sổ mới.
Trường hợp không được phép:
Chị B có 300m² đất tại Hà Đông (Hà Nội), thuộc diện quy hoạch làm đường và đã có kế hoạch sử dụng đất năm 2024. Khi chị B nộp hồ sơ tách thửa, cơ quan đăng ký đất đai từ chối giải quyết vì khu đất đã có kế hoạch thu hồi.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ nhà đất rẻ, nhanh, uy tín tại Hà Nội

5. Lời khuyên cho người dân khi tách thửa đất quy hoạch 💡

📌 Luôn kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện hoặc cổng thông tin đất đai trước khi làm hồ sơ.
📌 Nếu đất chỉ nằm trong quy hoạch lâu dài nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm, nên nhanh chóng tiến hành tách thửa.
📌 Trong trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng hoặc quyết định thu hồi, nên cân nhắc chờ bồi thường thay vì làm thủ tục.
📌 Nên nhờ luật sư hoặc văn phòng công chứng tư vấn để tránh rủi ro pháp lý.

Xem thêm:

>>> Chia thừa kế đất quy hoạch: thủ tục có phức tạp hơn không?

>>> Kinh nghiệm đi công chứng di chúc nhanh gọn, tránh rắc rối

Kết luận ✅

Tách thửa đất quy hoạch chỉ được phép khi đất chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm.
Khi đã có kế hoạch hoặc quyết định thu hồi, người dân không còn quyền tách thửa.
Để bảo đảm quyền lợi, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch trước khi thực hiện thủ tục.

Xem thêm: Quy định và thủ tục cấp giấy phép xây dựng chung cư mini

👉 Hiểu rõ quy định sẽ giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, tránh mất thời gian và chi phí không cần thiết.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.