Công chứng hợp đồng thuê nhà khi tài sản đang thế chấp: Liệu có hợp pháp?
Trên thực tế, nhiều người ký hợp đồng thuê nhà mà không biết rằng tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Điều này đặt ra câu hỏi quan trọng: việc công chứng thuê nhà thế chấp có hợp pháp không? Liệu người thuê có bị rủi ro mất chỗ ở nếu bên cho thuê không trả nợ? Bài viết này sẽ phân tích các khía cạnh pháp lý xoay quanh vấn đề thuê nhà đang thế chấp, điều kiện công chứng hợp đồng hợp lệ và cách bảo vệ quyền lợi của bên thuê.
Theo “khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015”, bên thế chấp có quyền cho thuê tài sản đang thế chấp, nhưng phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng).
“Trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản, thì có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó, trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nếu tài sản đã được thế chấp thì chỉ được cho thuê nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”
Như vậy, chủ nhà vẫn có thể ký hợp đồng cho thuê, kể cả tài sản đang thế chấp, nhưng phải có sự chấp thuận rõ ràng, bằng văn bản của bên nhận thế chấp. Nếu không có, hợp đồng thuê có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.
>>> Xem thêm: Mua bán đất nhưng chưa sang tên, nên xử lý tại văn phòng công chứngthế nào?
Có được công chứng hợp đồng thuê nhà khi tài sản đang thế chấp?
Câu trả lời là có, nhưng phải đáp ứng đủ điều kiện theo luật định.
Căn cứ theo:
Điều 4 và Điều 37 Luật Công chứng 2024
Điều 122 Luật Nhà ở 2023
Điều 188 Luật Đất đai 2024
Công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng thuê nhà nếu tài sản đó không có tranh chấp và được phép giao dịch. Khi kiểm tra thấy tài sản đang bị thế chấp, công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung văn bản chấp thuận của ngân hàng (hoặc bên nhận thế chấp khác) trước khi thực hiện công chứng.
Nếu không có văn bản này, công chứng viên có quyền từ chối công chứng, tránh phát sinh rủi ro pháp lý cho các bên.
Hồ sơ công chứng thuê nhà có tài sản đang thế chấp cần gì?
Ngoài các giấy tờ thông thường như:
CCCD/hộ chiếu của các bên
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng)
Hợp đồng thuê nhà dự thảo
Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tài sản riêng (nếu cần)
Văn bản đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp) về việc cho thuê tài sản đang thế chấp
Bản sao hợp đồng thế chấp (trong một số trường hợp, để xác định rõ giới hạn quyền khai thác tài sản)
Rủi ro nếu cho thuê nhà thế chấp mà không có công chứng hợp lệ
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu: Nếu bên thuê không biết nhà đang thế chấp và ngân hàng không đồng ý, tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu vì vi phạm quyền của bên thứ ba.
Người thuê mất quyền sử dụng: Trong trường hợp bên cho thuê bị ngân hàng phát mãi tài sản vì không trả nợ, người thuê có thể bị yêu cầu bàn giao nhà dù còn thời hạn thuê.
Không đăng ký được tạm trú, tạm vắng hoặc thành lập doanh nghiệp tại địa chỉ thuê nếu hợp đồng không được công chứng.
Cách bảo vệ quyền lợi khi thuê nhà đang thế chấp
Yêu cầu bên cho thuê xuất trình văn bản chấp thuận của ngân hàng trước khi ký hợp đồng và đi công chứng
Ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà rằng tài sản đang được thế chấp, đính kèm bản sao văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp
Công chứng hợp đồng tại phòng công chứng uy tín, công chứng viên sẽ xác minh và từ chối nếu không đủ điều kiện
Nếu ngân hàng không đồng ý, nên yêu cầu giải chấp hoặc chọn tài sản khác
Ví dụ thực tế
Chị H thuê một căn hộ chung cư tại quận Bình Thạnh, TP.HCM với thời hạn 2 năm. Sau khi đến công chứng, công chứng viên tra cứu thông tin phát hiện căn hộ đang được thế chấp tại ngân hàng ACB. Tuy nhiên, chủ nhà không cung cấp được văn bản đồng ý của ngân hàng.
Công chứng viên đã từ chối công chứng và hướng dẫn bên cho thuê xin văn bản đồng ý. Sau khi bổ sung giấy chấp thuận (nêu rõ thời hạn thuê, tên người thuê và mục đích sử dụng), hợp đồng được công chứng thành công trong vòng 2 ngày.
Kết luận: Công chứng thuê nhà thế chấp là hợp pháp nếu tuân thủ đúng điều kiện
Việc công chứng thuê nhà thế chấp không bị cấm, nhưng bắt buộc phải có sự đồng ý rõ ràng của bên nhận thế chấp. Việc bỏ qua bước này có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả bên thuê và bên cho thuê.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
